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<p class="ql-block">我國增長了二十多年的房地產業(yè)，在2018年達到峰值，之后經過長達六、七年的漫長深幅調整。許多中小型房地產商，高杠桿、高周轉的產業(yè)發(fā)展模式，逐漸運轉不靈，無法抵擋經濟下行的寒冬，破產倒閉，或轉型做其他產業(yè)。即使是恒大這樣的大型房地產商，離開高杠桿、高周轉、急速擴張的發(fā)展模式，同樣運轉不靈，負債累累，不得不破產倒閉。恒大所謂的“大而不倒”的房地產神話，終于破滅。</p><p class="ql-block">2025年年底，房地產業(yè)的優(yōu)等生萬科，也扛不住樓市的持續(xù)下跌和深幅調整，陷入債務到期難以兌付的泥潭。雖然有第一大股東深圳地鐵的巨資力挺，但萬科債務似乎像一個無底洞，深圳地鐵的資金遠遠不夠填。再這樣無休止地填下去，深圳地鐵也會深陷泥潭難以自拔。于是深圳地鐵打算通過市場化方式有限度有實物抵押式地支持萬科?？墒?，深圳地鐵就是這么一句“市場化處理萬科債務”，就使得萬科在2025年年底遭遇股債雙殺，股價已跌至今日的4.77元，創(chuàng)下18年以來的新低。</p><p class="ql-block">房地產的深幅調整，即使是萬科這樣的地產優(yōu)等生，也扛不住下跌帶來的巨大壓力。萬科已經沒錢還各大銀行即將到期的債務本息，只得召集各大銀行債主申請債務展期，也就是今年的債務延期一年，明年兌付，但是并沒有減免債務，債務壓力一點沒有減輕，反而加重了。如果萬科不能在房地產建設和營銷中，恢復造血和贏利能力，明年的債務本息償還依然兇多吉少。</p><p class="ql-block">許多人將萬科的債務問題歸咎于公司治理不善，是公司高管的盲目擴張決策，掏空了萬科，才落得如此落魄的地步。</p><p class="ql-block">這是原因之一，但不是主要原因。</p><p class="ql-block">萬科與恒大不一樣。許家印的恒大完全是高杠桿、高周轉、瘋狂拿地、快速銷售、急速擴張的房地產運營典型，在房地產高速增長時期，賺的盆滿缽滿，許家印也因此登上中國首富寶座。然而，當房地產結束高增長周期，轉向持續(xù)深幅調整之際，恒大那一套經營模式徹底玩不轉了，債務像滾雪球一樣越滾越大，資金鏈斷裂，恒大爛尾樓此起彼伏，給中國經濟造成嚴重負面影響，破產倒閉被清算，沒有什么可惜的。</p><p class="ql-block">萬科制定的是合伙人制度，幾十年來，股權分散，穩(wěn)健拿地，快速銷售，業(yè)績斐然。在房地產高速增長的2018年，萬科相當理智清醒，第一個喊出“活下去”的口號，是房地產步入調整的第一個吹哨人。雖然在制定“活下去”計劃中有諸多不合理的地方，但地產風云變幻，誰也不能未卜先知，什么錯誤都不犯，萬科犯了執(zhí)行不力的可以容忍的錯誤。而許家印的恒大，瘋狂冒進，四面出擊，犯了無法逆轉和原諒的錯誤。</p><p class="ql-block">恒大盲目擴張，不光造房，還造車賣水賣糧油玩足球，在自己不熟悉的領域里瘋狂投資，負債過多，一旦經濟下行，不堪債務重負，難以為繼。萬科“不為浮云遮望眼”，依然聚焦主業(yè)房地產，在自己熟悉的領域里“精耕細作”，贏得無數業(yè)主的良好口碑，造好房子成為萬科的標配，因而在經濟下行的艱難時刻，依然能夠挺住。</p><p class="ql-block">國家何嘗不知道房地產是最大的經濟支柱，力挺房地產是國家制定經濟政策的不二選擇。國家不是沒救恒大，但恒大許家印的私心太重，瘋狂轉移巨額資產，占為己有，已經超過國家的容忍限度，只能將其刑事拘留，對恒大進行破產清算，最大限度減少恒大對金融秩序和業(yè)主的負面影響。而萬科仍是守法經營的典范，地產界的一面旗幟，不踩三條金融紅線的少數放心房企，值得國家加大力度支持。深圳地鐵投巨資救助萬科，無疑得到國家的大力支持，只是萬科債務比較沉重，不能無休止無條件地救助，需要用市場化的方式化解債務危機。</p><p class="ql-block">萬科是地產界的一面旗幟，其上下游支撐上百萬人的就業(yè)需求，若真的倒下，將會導致大面積失業(yè)現象，這是黨和政府極不希望看到的不利局面。</p><p class="ql-block">萬科已與國資銀行、深圳地鐵深度金融綁定，若真的倒下，如同金融核彈，可能引發(fā)劇烈的金融動蕩，對社會經濟發(fā)展的沖擊是巨大的。</p><p class="ql-block">二十多年來，不知有多少家庭沖著萬科的良好口碑，傾其所有買了萬科的房子，萬科若真的倒下，無數萬科房產迅速貶值，這是所有萬科業(yè)主不能承受之重。</p><p class="ql-block">萬科的問題，是房地產進入深幅調整之中出現的問題，也是房地產全行業(yè)出現的問題，相信黨和政府絕不會坐視不管，一定有足夠的定力和智慧，托舉樓市之底，使房地產業(yè)行穩(wěn)致遠，而萬科應該是國家重點支持的房企。</p><p class="ql-block">萬科是深圳房地產第一股，也是地產界的好學生，更是全國房地產的一面旗幟，寄托了多少萬科業(yè)主的安居夢想。經濟下行總有止跌企穩(wěn)之時，萬科的困難是暫時的，經過國家和深圳地鐵的市場化支持，萬科一定能夠挺過經濟下行的至暗時刻，迎來止跌回穩(wěn)的良好局面。</p><p class="ql-block">20251210</p>