<h5 style="text-align: center;"><b>唐長安108坊地圖</b></h5><h5>長安城的竇乂，本來是個窮人，由于干上房地產(chǎn)，很快賺取了第一桶金。竇乂最初在在長安城南買了一塊十多畝地皮，因為是個大水坑，他只花了三萬錢。</h5> <h3><div style="text-align: center;"><span style="color: inherit;"><b>唐長安模型</b></span></div></h3><h5>竇乂花錢把大水坑填平，蓋了二十多間門面房，建起一個新市場，然后店鋪出租。竇乂的這宗房地產(chǎn)項目運作得非常成功，每天租金即達數(shù)千錢。竇乂接著又開發(fā)新的項目，成為長安城首富，名曰“竇半城”。</h5> <h5>唐朝富人的居住環(huán)境開發(fā)商發(fā)了，房奴就苦了。需要在長安城買房的，一般是公務(wù)員。唐代的公務(wù)員在職時會有公房，但退休后得自己買房或建房。</h5> <h5>也還有相當(dāng)一部分新公務(wù)員，單位沒有公房，住房也得自己先解決，然后 “排隊”，等單位安排。</h5> <h5>上班之后當(dāng)“房奴”， 白居易就是這么干的。白居易二十九歲中進士，當(dāng)了個九品的校書郎，每月工資一萬六千錢。由于買不起房，白居易上班后，先住在永崇坊的一個道觀里，因為這里可以免“房租”。后來，他在常樂里租了幾間茅屋。</h5> <h5 style="text-align: center;"><b>唐朝留存下來的磚石仿木房屋</b></h5><h5>常樂里，位于長安城東郊，離白居易上班的大明宮路很遠，他只好又養(yǎng)了一匹馬。工資少，還要養(yǎng)“私家車”， 白居易工作了十年，始終買不起像樣的房子。迫于家庭生計，白居易只好在長安城東的渭南縣下邽買了一座宅子。</h5> <h5>唐朝郊區(qū)房屋：唐代畫家揚升的《蓬萊飛雪圖》郊縣買房，錢是省了，但上班就更麻煩。白居易從此住進單位宿舍，過起夫妻兩地分居的生活。</h5> <h5>長安城的黃金地段買房，那不是一般公務(wù)員敢想的。韓愈當(dāng)?shù)氖抢舨渴汤?，也就是中組部的副部長，晚年買了一套稱心如意的商品房。韓部長為了這套房，用盡了三十年的工資和稿費，其實等于當(dāng)了一輩子“房奴”！</h5> <h5>買房之后，韓部長感慨萬千，賦詩一首：“<b>始我來京師，止攜一卷書。辛勤三十載，以有此屋廬……</b>”</h5> <h3 style="text-align: center;"><b>今日→長安新景象</b></h3> <h5><div style="text-align: center;"><b style=""><font color="#ed2308">唐朝</font><font color="#167efb">竇乂</font></b><b style="color: inherit; text-align: center;"><font color="#ed2308">--中國房地產(chǎn)第一人</font></b></div><div style="text-align: center;"><b style="color: inherit;">眼光精準/下手迅速</b><span style="color: inherit;">：當(dāng)時長安胡人眾多卻無處居住，竇乂瞄準了當(dāng)時的胡人聚集地的西市，買下了旁邊好幾處廢棄水溝，雇人填平之后，在上面蓋起了房子。這批房子只對胡人租賣，通過收取房租，竇乂40歲就成了長安首富，人稱</span><b style="color: inherit;">“竇半城”</b><span style="color: inherit;">。</span><span style="color: inherit;">竇乂的成功已經(jīng)告訴我們，從古至今，商鋪作為不動產(chǎn)投資，借于其獨特的優(yōu)越性被廣大創(chuàng)業(yè)者看好。</span></div></h5> <h5><b>竇乂故事--</b>最早記于唐代文學(xué)家溫庭筠（約812年-866年）創(chuàng)作的傳奇小說《竇乂》中，宋《太平廣記》和明馮夢龍主編《智囊全集》里都有竇乂事跡。<b>雖然是小說，但竇乂這個人物卻不是虛構(gòu)的。</b></h5> <h5>西安大唐西市遺址博物館，竇乂的墓志銘記載了竇乂的生平事跡，和溫庭筠小說中的竇乂的經(jīng)歷基本吻合，所以竇乂是真實存在，<b>溫庭筠</b><span style="font-size: 17px;">（約812年-866年）</span><b style="color: inherit;">小說更像是紀實文學(xué)</b><span style="color: inherit;">，</span><span style="font-size: 17px;">類今</span><span style="color: inherit;">報告文學(xué)。</span></h5> <h5><b>竇乂經(jīng)營5步驟</b>：<font color="#ff8a00"><b>1.種榆樹致富；2.“法燭”生意；3.地產(chǎn)開發(fā)鼻祖；4.人際投資回報；5.政治智慧運作</b></font>。</h5> <h3 style="text-align: center"><b>竇乂發(fā)跡過程</b></h3> <h5 style="text-align: center;"><b>《竇乂》-唐代文學(xué)家溫庭筠傳奇小說原文00</b></h5> <h5 style="text-align: center"><b>《竇乂》-唐代文學(xué)家溫庭筠傳奇小說原文01</b></h5> <h5 style="text-align: center"><b>《竇乂》-唐代文學(xué)家溫庭筠傳奇小說原文02</b></h5> <h3 style="text-align: center"><b>《竇乂》-小說-白話譯文01</b></h3> <h3 style="text-align: center"><b>《竇乂》-小說-白話譯文02</b></h3> <h3 style="text-align: center"><b>《竇乂》-小說-白話譯文03</b></h3> <h5><b>竇乂</b>出身陜西<b>扶風(fēng)竇氏</b>名門望族，竇乂的幾位姑姑是歷朝國戚。伯父曾任工部尚書（類今建設(shè)部長）等要職。竇家在長安的嘉會坊里有官祭的宗祠。</h5> <h5><b>扶風(fēng)竇氏</b>，是兩漢的大貴族，其發(fā)跡源頭在<b>漢武帝祖母竇太后</b>。扶風(fēng)竇氏家族是名門望族，在漢光武帝時以軍功起家，有竇融、竇憲等一大批顯赫一時的貴族，更厲害的還是沿襲百年的皇帝外戚世家。</h5> <h5>竇氏發(fā)展中，逐步形成<b>三大郡望</b>（郡為古代地方行政區(qū)劃單位，郡中眾人所仰望的顯赫貴族被稱為郡望。）：<b>清河望、河南望</b>和<b>扶風(fēng)望</b>。</h5> <h5 style="text-align: center;"><b><font color="#ed2308">“后族竇氏出扶風(fēng)，大唐王朝是皇親”</font></b></h5><h5>竇氏，曾是最顯赫的后族之一，歷經(jīng)漢代和唐朝九百多年，家族繁榮數(shù)十代。<b>出過五位皇后</b>：1.漢文帝(劉恒，西漢開國皇帝劉邦第四子，漢朝第五位皇帝。)<b>“孝文皇后”竇漪房</b>(公元前180年封后)；2.漢章帝(劉炟，光武帝劉秀孫子，東漢第三位皇帝。)“<b>章德皇后”竇氏</b>(公元78年封后)；3.漢桓帝(劉志，漢章帝劉炟曾孫，東漢第十一位皇帝。)<b>“桓思皇后”竇妙</b>(公元165年封后)；4.唐高祖(李淵，唐朝開國皇帝)<b>“太穆皇后”竇氏</b>(竇氏真實姓名史書無載，有學(xué)者考證其竇姓名惠，公元618年追封)；5.唐睿宗(李旦，唐高宗李治第八子，武則天幼子，唐朝第五位皇帝。)<b>“昭成皇后”竇氏</b>(公元710年追封)。</h5> <h5 style="text-align: center"><b>鳳翔柳林鎮(zhèn)竇村-李世民母親太穆竇皇后”陵園遺址</b></h5><h5>竇皇后之父竇毅，<b>扶風(fēng)平陵（今陜西省咸陽市平陵鄉(xiāng)）人</b>，北周重臣，西魏時擔(dān)任驃騎大將軍、開府儀同三司、豳州都督。北周孝閔帝進爵其為神武郡公，授上柱國、大司馬，并娶周武帝姊襄陽公主為妻。</h5> <h5><b>竇乂</b>就出身貴族家庭，家里出了不少皇帝的女人，算是<b>外戚</b>。<br>估計竇乂是家族的旁支子弟，也或者是庶出，在家族中沒什么地位，屬于任其自生自滅、得不到資源傾斜、無足輕重的子弟。</h5> <h5 style="text-align: center;"><b>長安嘉會坊-竇家官祭宗祠</b></h5><h5><b>嘉會坊--</b>長安外郭城坊里之一。<font color="#ff8a00">位于朱雀門街之西第四街街西從北第九坊,長安縣領(lǐng)。《長安志》載此坊南北長三百五十步(約合514.5米),東西寬六百五十步(約合955.5米)。考古實測南北長525米,東西寬1033米,面積542325平方米。</font><font color="#39b54a">西近延平門，北鄰長壽坊長安縣衙和西市。</font><font color="#ed2308"><b>今為高新區(qū)。</b></font></h5> <h5><b>嘉會坊-</b>-達官名仕嘉會盛宴之地?！短茣酚涊d，詩仙李白就在嘉會坊和友人斗酒，觀賞公孫大娘舞劍，品嘗盛唐美食。</h5> <h5><b>竇乂白手起家靠的是一雙鞋子。</b>家中的親戚從外地帶回一些絲織的鞋子，當(dāng)作禮物分發(fā)給家族中的子弟，沒什么地位的竇乂得到了最后一雙鞋子，還是大碼，沒法穿。</h5> <h5>竇乂跑到市場上，賣掉了這雙鞋子，得到了500個銅錢。這點錢也就是吃上一兩頓好的，還不能去星級酒店。</h5> <h5>竇乂用這500錢買了兩把鐵鍬，又從街道上撿拾了榆樹上飄落的榆錢，開始在借住的廟院周圍見縫插針地種榆樹，足足種了上千萬株。</h5> <h5><div style="text-align: center;"><b>嘉會坊-褒義寺法安上人院中寄宿</b></div>第一年，截下榆樹樹枝扎成小捆，在陰雨天當(dāng)柴火賣，得錢一貫錢（<font color="#ff8a00">唐代一貫錢等于一千文錢，一兩銀子，按照唐貞觀年間的米價計算，約相當(dāng)于現(xiàn)在3500元左右。中國不是產(chǎn)銀國，明代以前的貨幣主要是銅錢，明代外貿(mào)興盛，大量國外銀子流入中國，才開始用銀子結(jié)算。凡是反映明代以前的影視作品里用銀子結(jié)算的都是瞎掰</font>）。</h5> <h5 style="text-align: left;"><span style="color: inherit;">第二年，雞蛋粗的樹干適用的范圍更廣；到了第五年，榆樹長成，當(dāng)房梁、做家具都可以。</span></h5> <h5><b>竇乂從一雙大碼的鞋子賺到了自己的第一桶金</b>，放到現(xiàn)在的話，還能得個植樹造林標兵之類的稱號。</h5> <h5><b>竇乂的第二筆生意是制作合成燃料。</b></h5> <h5>他買了一批麻制的鞋子，然后招募了一批孩子去撿人家扔掉的舊麻鞋，一雙新的換三雙舊的。</h5> <h5><span style="font-size: 17px;">這些孩子還受雇于竇乂，四處收集槐樹子。</span><span style="font-size: 17px;">等到原料齊全，竇乂從集市上買來不少油料、顏料，雇人把麻鞋洗凈曬干搗爛，在加入篩過的磚瓦粉末、磨細的槐樹子、油料、顏料等等，制作出一萬多條長三尺、直徑三寸的條狀物，稱為“法燭”。</span></h5> <h5>這些“法燭”可以替代木柴，而且燃燒效率更高，竇乂以每條一百文的價格賺了個盆滿缽滿。</h5> <h5><b>唐德宗建中初年（公元780年）六月</b>，長安連降大雨，家家缺柴火，一尺長的一根柴薪和平常同樣大小的桂木的價格一樣貴。就是這樣滿城也找不到一車柴火。竇乂就將貯存的法燭拿出來賣，每條100文。買的人拿回家去用它燒飯，火力是一般柴薪的一倍。竇乂又發(fā)了筆大財。</h5> <h5><div style="text-align: center;"><b><font color="#ed2308">竇乂發(fā)財基本是在德宗在位期間</font></b></div><div><b>唐德宗李適（讀kuò ）</b>（公元742-805年），唐朝的第十一位皇帝，<b>玄宗重孫，傳為沈珍珠之子。</b>公元<font color="#ed2308" style="font-weight: bold;">779-805年</font><b>在位26年。</b>德宗建中年號為780年正月-783年十二月。</div></h5> <h5>完成資金原始積累的竇乂，把自己的目光投注到房地產(chǎn)生意。</h5> <h5>長安西市<b>秤行（賣秤的市場）</b>的南邊有一處水洼，叫<b>小海地</b>。竇乂就去買這塊地。</h5> <h5><b>小海地</b>，約有十多畝大小，是市場里商戶倒垃圾的地方。一下雨就內(nèi)澇，根本沒法住人，久而久之，這里成了生活垃圾的堆場，蚊蠅肆虐，彌漫著讓人作嘔的氣息。</h5> <h5>那是塊廢地，主人不在乎，也沒去測量一下到底有多少畝，就一次性收了竇乂三萬文錢。</h5> <h5>這是個廢水洼地，首先得用泥土把水洼填滿才行，這個太費錢。竇乂想了個幾乎無本的辦法。</h5> <h5>竇乂得到這塊地皮之后，并沒有大張旗鼓清理土地，而是在洼地中央豎起幾根旗桿，旗桿上懸掛布幡，然后又在洼地四周建起了幾個小鋪子，制造煎餅以及糯米團子之類的小點心。</h5> <h5>竇乂貼出告示，說是小孩子可以用破磚瓦、石子之類的東西，以布幡為目標投擲，凡是擊中布幡的孩子都可以得到點心鋪子制作的小點心作為獎勵。</h5> <h5>滿長安的孩子都來了，不過，孩子力氣小，能投中目標的其實并不多。就這樣，不到一個月的工夫，投擲次數(shù)超過一億次，活生生把這片洼地填平、抬高了。</h5> <h5>接下來，竇乂要做的只不過是簡單的平整土地，然后造了二十間商鋪對外出租，坐收租金。</h5> <h5>這片廢棄的土地在竇乂的手下輕輕松松成了小型CBD，這一片商鋪被稱為“<b>竇家店</b>”。</h5> <h5><b>竇家店</b>，成了一個大唐西市熱門地方。竇乂終于把生意從嘉會坊做到貿(mào)易黃金地段西市，從小商販倒賣做到買地皮建筑出租的房地產(chǎn)開發(fā)商。</h5> <h5>這就是有名的“<b>竇乂買坑”</b>，竇乂因此被稱為<b>中國商業(yè)地產(chǎn)第一人</b>，也有人稱其為<b>古代跨界經(jīng)營之王</b>。</h5> <h5>現(xiàn)西安大唐西市博物館展廳里有雕塑展示這個故事。<br></h5> <h5>竇乂經(jīng)商有一套，為人也不錯，很大氣。</h5> <h5>曾經(jīng)有個叫米亮的胡人，流落街頭。竇義每次看見他，都會給他一些錢，并且從來不問米亮為什么落到這樣的地步。這種狀況延續(xù)了整整七年。</h5> <h5>一次，竇乂又遇見米亮，又給了他五千文錢。米亮特別感激，對人說：“我米亮一定會報答竇乂的大恩大德！”</h5> <h5>竇乂剛剛弄好竇家店的事情，暫時無事可做，米亮來見他，說：“崇賢里有一套小宅院要賣，出價二十萬錢，你趕緊將它買下來。還有西市一家代人保管舍銀財物的柜坊，很賺錢，你也可以將它買下來?！?lt;/h5> <h5><b>崇賢里</b>即<b>崇賢坊</b>，緊鄰長壽坊。<b>延慶坊即興慶坊</b>，溫庭筠諱言之，興慶坊隋朝稱為隆慶坊，唐玄宗李隆基與其兄弟寧王憲、申王?、岐王范、薛王業(yè)在藩時的邸宅，號為“五王宅”。唐開元二年（714年），四位兄弟將“五王宅”獻出建成興慶宮，故稱為興慶坊。天寶十四年（755年），安史叛亂，作為皇宮24年的興慶宮廢棄。<b>德宗建中（780-783）年間，興慶宮廢棄不過20來年。</b></h5> <h5>柜坊，代人保管舍銀財物的當(dāng)鋪/銀莊。柜坊--中國最早銀行的雛形。用錢生錢，一本萬利。</h5> <h5>胡人流浪漢米亮，不僅具有商業(yè)頭腦、點子多，還是懂玉石。</h5> <h5>寫房契這天，米亮悄悄對竇乂說：“我擅長鑒別玉石。我曾看見這家屋內(nèi)有一塊特殊的石頭，這家人拿來做洗衣石。這是塊真的于闐玉（即和田玉）啊！”</h5> 在竇乂眼里，米亮就是個流浪漢，所以不相信他的話。米亮看出來了，說：“你要是不相信，呆會兒到延慶坊請一位玉工來鑒定一下?！? <h5>玉工來看到這塊石頭大為驚訝，說：“這是一塊奇異的寶玉?。】梢缘褡脸鲅鼛Э郯宥?。每副賣百文錢，其余的還能賣三千貫錢呢！”</h5> 竇乂雇來玉工將這塊玉石加工成腰帶扣板，賣錢幾百貫，又加工成盒子，執(zhí)帶頭尾等各種東西，賣了幾十萬貫。 <h5>為了回報米亮，竇乂將這座宅院（崇賢里），連同房契都贈送給了米亮。</h5> <h5><b>李晟（ 727-793 ）</b>唐洮州（今甘肅臨潭）人，字良器，中唐名將。初為西北邊鎮(zhèn)裨將，從王忠嗣等作戰(zhàn)有功。代宗時任右神策軍都將。德宗時為神策先鋒都知兵馬使，率軍討伐藩鎮(zhèn)田悅、朱滔、王武俊的叛亂。建中四年（783）涇原兵變，朱泚率叛軍占據(jù)京師長安，李晟指揮孤軍力戰(zhàn)，收復(fù)京師。先后任鳳翔、隴右、涇原節(jié)度使，兼管內(nèi)諸軍及四鎮(zhèn)、北庭行營兵馬副元帥，封西平郡王。<b>貞元三年（789）被解除兵權(quán)，官至太尉、中書令。</b>793年（貞元九年），李晟去世，終年六十七歲。德宗得知后流涕不止，命百官到其府第吊唁，并追封他為太師，贈謚號忠武。</h5> <h5><b>唐德宗建中（780-783）年間</b>，太尉（相當(dāng)于國防部長）李晟在<b><font color="#ed2308">東市</font></b>建房居住。</h5> <h5><b>唐德宗興元元年(公元784年)七月</b>，因建中四年（783）涇原兵變平叛有功，被<span style="color: inherit;">賜長安</span><b style=""><font color="#ed2308">永崇坊第</font></b><span style="color: inherit;">、</span><b style=""><font color="#ed2308">延平門外之林園</font></b><span style="color: inherit;">及</span><b style=""><font color="#ed2308">涇陽上田</font></b><span style="color: inherit;">。</span></h5> <h5>太尉<b>李晟住宅邊（應(yīng)是東市的）</b><span style="color: inherit;">有一座小宅，傳說里面經(jīng)常鬧鬼，是兇宅，無人敢買。房主以二十萬錢出售，竇乂將它買下來拆了，準備開墾成耕地（囤地）。</span><b><span style="font-size: 17px;">這是</span><span style="font-size: 17px;">竇乂</span><span style="font-size: 17px; color: inherit;">把生意從西市做到東市，城東萬年縣東市及其周圍可是達官貴人富人區(qū)。</span></b></h5> <h5>李晟家有一座小樓挨著竇乂買下的這塊地，無人照看。</h5> <h5>李晟想把竇乂買下的這塊地，跟小樓所占的地方合并到一塊兒，建造一座擊球場（唐代流行馬球，可能是想建馬球場）。李晟請人去找竇乂買地，因為這時李晟沒什么權(quán)勢，竇乂不賣。</h5> <h5>等到李晟得到皇恩有權(quán)有勢時，竇乂主動帶著房契去見他，說：“<font color="#ff8a00">這座宅院原打算借給一位親屬住。但是離太尉府第太近，可以俯瞰到您府上的一切。我那些親戚都是貧賤沒修養(yǎng)的人，很難安分守己。因此，我沒有借給他們住。我看到這塊地方很寬闊、閑靜，可以修建個跑馬場。今天，我特意來府上向太尉進獻房契，只希望大人您能收下我的這份心意。</font>”</h5> <h5>李晟非常高興，私下對竇乂說：“不需要我?guī)湍戕k點什么事情嗎？”竇乂說：“我沒敢有這個奢望。日后如果有什么急事，我再來找您?！?lt;/h5> <h5>竇乂雇人將小宅空地平整成象磨刀石一樣平坦堅實后，送給李晟作跑馬場。</h5> <h5>不久，竇乂在長安的東西集市上，挑選了五六個家財萬貫的大商人。（古代集市在城市的東西方向，南北方向分別是官衙和居住區(qū)，故把去集市消費稱為買東西）</h5> <h5>竇乂問他們：“你們和你們親戚在京中和外面各道（?。┲凶鍪碌淖拥苄枰獛椭鷨幔俊边@些富商心領(lǐng)神會，立即表示只要竇乂能幫這些子弟謀到更好的差使，一定送二萬貫表示酬謝。</h5> <h5>竇乂帶著這些子弟的名冊去拜見李晟，說這些都是自己親朋好友的孩子。</h5> <h5>李晟一一做了更好的安排。竇乂獲利數(shù)萬貫。</h5> <h5>中郎將曹遂興住在<b>崇賢里</b>，有株大樹緊挨著窗戶，枝葉遮擋了房間的光線，曹遂興想把它砍了，又怕砸壞了房屋。</h5> 竇乂知道后，就到曹家來買這株大樹，保證砍伐樹木時一點也不損壞曹家的房屋。曹遂興以五千文錢把樹賣給竇乂。 <div style="text-align: center;">唐朝木質(zhì)賭具-樗蒲也作“摴蒲”</div><h5>竇乂叫伐木工從樹梢開始砍，每次只砍二尺多長，工錢從優(yōu)。一節(jié)一節(jié)的砍，自然不會損壞房屋?？诚聵淠竞?，竇乂從中挑選出好的幾段，雇匠人制成賭博用具在自己的商行中出賣，獲利一百多倍。</h5> 竇乂年老無子，把一生積攢的錢財都贈送給親朋好友。 <h5>商業(yè)門面和其他生意，委托給他少年時曾經(jīng)借宿過的法安上人家經(jīng)營。</h5> <h5>所有的錢都不收取利息，唯一的要求是隨時滿足他的日常生活。</h5> <b>竇乂-大唐西市創(chuàng)造神奇的房產(chǎn)商第一人</b>，活到八十多歲去世。