<p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一、房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)</p><p class="ql-block">國(guó)家出售公有住房（房改房）分為兩個(gè)階段：</p><p class="ql-block">1. 1995年之前（初期），出售價(jià)格為成本價(jià)的94%，該價(jià)格稱(chēng)為“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”；</p><p class="ql-block">2. 1998年，國(guó)家取消福利分房，開(kāi)始按住房成本價(jià)出售現(xiàn)有住房，該價(jià)格稱(chēng)為“成本價(jià)”。</p><p class="ql-block">按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的為有限產(chǎn)權(quán)，上市交易需補(bǔ)交6%的價(jià)差；按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的為完全產(chǎn)權(quán)，上市無(wú)需補(bǔ)差。</p><p class="ql-block">上述標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)，在軍隊(duì)出售現(xiàn)有住房和離休經(jīng)適房時(shí)被參照?qǐng)?zhí)行。</p><p class="ql-block">按成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的房改房一般不需繳納土地出讓金。依據(jù)北京市政府《關(guān)于印發(fā)北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法的通知》（京政發(fā)〔2003〕3號(hào)）第7條規(guī)定，“已購(gòu)公有住房上市暫免交土地出讓金”。其他省市都有類(lèi)似規(guī)定。實(shí)際上，該政策并非暫時(shí)，如2015年出售的北京安華里1區(qū)2號(hào)樓的房改房就未繳土地出讓金；2024年在甘肅嘉峪關(guān)市出售房改房也未繳納。主要原因在于成本價(jià)已包含土地成本（成本價(jià)構(gòu)成中有土地支出，如未包含則不能稱(chēng)為成本價(jià)）。</p><p class="ql-block">但目前北京央產(chǎn)房上市交易時(shí)確需繳納土地出讓金，標(biāo)準(zhǔn)為15.6元/平方米。</p><p class="ql-block">因已出售公房（房改房）存在上述差異，無(wú)論地方或軍隊(duì)均會(huì)在房產(chǎn)證上注明“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房”或“成本價(jià)房改房”。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">二、經(jīng)濟(jì)適用房（下稱(chēng)經(jīng)適房）和土地出讓金（下稱(chēng)出讓金）的繳納標(biāo)準(zhǔn)</p><p class="ql-block">國(guó)家房改實(shí)踐表明，經(jīng)適房在地方房改和軍隊(duì)房改中政策定位差異極大，為避免產(chǎn)生歧義，本節(jié)所述經(jīng)適房專(zhuān)指地方房改中的經(jīng)適房。</p><p class="ql-block">經(jīng)適房本質(zhì)上是國(guó)家劃撥土地建設(shè)的保障性住房，業(yè)主出售時(shí)需補(bǔ)繳出讓金。</p><p class="ql-block">經(jīng)適房分為兩類(lèi)，對(duì)應(yīng)三種出讓金繳納方式：</p><p class="ql-block">1. 一類(lèi)經(jīng)適房</p><p class="ql-block"> 一類(lèi)經(jīng)適房是政府主導(dǎo)建設(shè)的政策性住房，分為兩種：</p><p class="ql-block"> · 2008年4月11日（含）前購(gòu)買(mǎi)的老經(jīng)適房，上市時(shí)按網(wǎng)簽價(jià)的10%繳納土地出讓金；</p><p class="ql-block"> · 2008年4月11日后購(gòu)買(mǎi)的新經(jīng)適房，按增值部分的70%繳納土地出讓金。</p><p class="ql-block">2. 二類(lèi)經(jīng)適房</p><p class="ql-block"> 二類(lèi)經(jīng)適房主要包括農(nóng)村回遷房、單位集資建房等安置性質(zhì)住房等，產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注“按經(jīng)適住房管理”。此類(lèi)房產(chǎn)不受五年交易限制，但上市時(shí)需按網(wǎng)簽價(jià)的3%補(bǔ)繳土地出讓金，之后產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。</p><p class="ql-block">但需注意，北京二類(lèi)央產(chǎn)經(jīng)適房目前禁止上市交易。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">三、軍隊(duì)經(jīng)適房與地方經(jīng)適房的根本區(qū)別及軍隊(duì)經(jīng)適房的性質(zhì)</p><p class="ql-block">根本區(qū)別如下：</p><p class="ql-block">1. 地方經(jīng)適房土地為國(guó)家劃撥（無(wú)償），而軍隊(duì)經(jīng)適房未享受土地劃撥政策；</p><p class="ql-block">2. 地方經(jīng)適房為有限產(chǎn)權(quán)，軍隊(duì)經(jīng)適房在全款繳納后為完全產(chǎn)權(quán)；</p><p class="ql-block">3. 地方經(jīng)適房按經(jīng)適房?jī)r(jià)格銷(xiāo)售，軍隊(duì)經(jīng)適房按成本價(jià)銷(xiāo)售；</p><p class="ql-block">4. 地方經(jīng)適房面向符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的低收入群體，軍隊(duì)經(jīng)適房出售對(duì)象則面向主體是軍隊(duì)離退休干部，其收入遠(yuǎn)高于地方經(jīng)適房申購(gòu)人工資收入的準(zhǔn)入條件；</p><p class="ql-block">5. 地方經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)者多為無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)房改房、又無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群，而軍隊(duì)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)者有資格購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有住房但被限制（除離休干部外）的退休干部（他們未能享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策）和因各種原因未買(mǎi)到現(xiàn)有住房的離休干部。</p><p class="ql-block">6.地方經(jīng)適房建筑面積和戶(hù)型受到嚴(yán)格限制，軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房則按購(gòu)房人職級(jí)面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以三居室和四居室為主要戶(hù)型，其面積，從60平米到400平米不等（后又有文件規(guī)定把建成的大區(qū)房產(chǎn)從軍隊(duì)經(jīng)適房劃出）。</p><p class="ql-block">因此，軍隊(duì)經(jīng)適房并非地方意義上的經(jīng)適房。</p><p class="ql-block">為騰退不能出售的營(yíng)區(qū)公寓，軍隊(duì)經(jīng)適房絕大部分是建在個(gè)人出資、地方出讓的宗地上，少量建在營(yíng)區(qū)售房區(qū)（土地已做價(jià)），從這個(gè)意義上講它是房改房的替代房產(chǎn)，屬于房改房的范疇，應(yīng)該執(zhí)行房改房的優(yōu)惠政策，起碼應(yīng)享有房產(chǎn)自由上市的權(quán)益。</p><p class="ql-block">所以，軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)質(zhì)等同于地方出售公房（房改房）。還可定義為由軍隊(duì)離退休干部全額出資、軍隊(duì)單位組織建設(shè)的無(wú)利潤(rùn)的商品房。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">四、摘掉軍隊(duì)經(jīng)適房的帽子為軍隊(duì)此類(lèi)房改房正名</p><p class="ql-block">長(zhǎng)期以來(lái)，軍隊(duì)經(jīng)適房被等同于地方經(jīng)適房形成政策誤讀，集大成者最早見(jiàn)于2018年網(wǎng)傳文章“軍隊(duì)現(xiàn)有住房（房改房）與經(jīng)適住房的（22條）區(qū)別”，有網(wǎng)友又稱(chēng)此為“22條軍規(guī)”，此文流傳至今、其中許多觀點(diǎn)有背于軍隊(duì)房改的實(shí)際。筆者擬專(zhuān)文與“22條軍規(guī)”作者商榷，在此不贅述。</p><p class="ql-block">本人基本觀點(diǎn)是：應(yīng)去除軍隊(duì)離退休干部所購(gòu)房產(chǎn)“經(jīng)適房”的屬性，恢復(fù)其完整的房產(chǎn)所有權(quán)，為軍隊(duì)此類(lèi)房改房正名！</p><p class="ql-block">理由已在第三部分闡述。同時(shí)應(yīng)注意到，國(guó)家對(duì)經(jīng)適房的管控日益嚴(yán)格，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)提高、建筑面積縮小、上市限制加強(qiáng)，甚至近期已出臺(tái)禁止上市的新規(guī)（尚不明確該規(guī)定是否溯及既往）。</p><p class="ql-block">因此，不論是否已辦理房產(chǎn)證，都應(yīng)積極爭(zhēng)取摘掉“經(jīng)濟(jì)適用房”的帽子，這不僅關(guān)乎避免高額土地出讓金，更是維護(hù)離退休干部房產(chǎn)所有權(quán)的重要舉措。</p><p class="ql-block">對(duì)待這個(gè)問(wèn)題，部分同志（尤其是雙軍人家庭，及退休較晚享受高工資和補(bǔ)貼較多的退休干部）存在綏靖思想，認(rèn)為“繳納少量土地出讓金也可接受”。但得知具體繳納標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算，不管是按一類(lèi)老經(jīng)適房標(biāo)繳納還是按新經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金都難以承受，特別是按10號(hào)文件軍隊(duì)收取不明比例的“平衡費(fèi)”。意識(shí)到這一點(diǎn)后，他們也不再接受該方案。</p><p class="ql-block">有人提及央產(chǎn)房土地出讓金僅15.6元/平方米，但需明確那是房改房政策。不摘掉“經(jīng)適房”帽子，軍隊(duì)己售房產(chǎn)無(wú)法享受同等待遇。</p><p class="ql-block">少數(shù)單位所持房產(chǎn)證標(biāo)注為“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”，可能適用3%的土地出讓金，但可行性存疑，因軍隊(duì)房產(chǎn)不屬于農(nóng)村回遷房性質(zhì)，同時(shí)目前在二類(lèi)經(jīng)適房中的北京央產(chǎn)禁止上市。</p><p class="ql-block">且軍隊(duì)絕大多數(shù)干部所持房產(chǎn)證標(biāo)注的是“經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格”，而非“按經(jīng)適房管理”。所以還是要丟掉幻想，力爭(zhēng)搞掉本不該找戴在頭上的經(jīng)適房帽子</p><p class="ql-block">是否有可能摘掉經(jīng)適房的帽子？個(gè)人認(rèn)為有可能，且已有成功先例。</p>