<p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 軍隊(duì)離退休干部已購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)性質(zhì)，在其《中華人民共和國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)》產(chǎn)別欄中已明確標(biāo)明“私有產(chǎn)”，受中華人民共和國(guó)法律保護(hù)，這是毋庸置疑的。</p><p class="ql-block"> 但離退休干部房產(chǎn)所涉土地使用權(quán)是歸屬軍隊(duì)還是個(gè)人，看法存在分歧。</p><p class="ql-block"> 有人稱(chēng)，軍隊(duì)房產(chǎn)的確出賣(mài)了，但土地并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓?zhuān)宰鳛楦尚菟?、軍休所的房產(chǎn)仍然是軍產(chǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)是片面且不符合相關(guān)規(guī)定的。</p><p class="ql-block"> 國(guó)家土地管理局令〔1992〕第1號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押”。三總部1995年5月16日下發(fā)的《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓軍用土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。這確立了“房地一體”的原則，即出售房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)就包括了地價(jià)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法隨之轉(zhuǎn)讓。</p><p class="ql-block"> 1998年國(guó)家房改出售現(xiàn)有住房后，國(guó)家各部委和地方單位逐步推進(jìn)了將出售的房產(chǎn)所涉土地使用權(quán)劃撥給購(gòu)房者的工作。然而，軍隊(duì)相當(dāng)多的單位未能及時(shí)、完全地執(zhí)行國(guó)家和軍隊(duì)三總部的相關(guān)規(guī)定。</p><p class="ql-block"> 針對(duì)這一情況，并配合國(guó)家住房政策改革（最終實(shí)現(xiàn)2016年的房產(chǎn)、土地兩證合一不動(dòng)產(chǎn)登記制度），國(guó)土資源部、解放軍總后勤部于2010年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好軍用土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)(2010)197號(hào)）。該文件明確規(guī)定：軍用土地范圍內(nèi)的自有住房（住宅，包括軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房以及從軍用土地中劃為售房區(qū)出售的現(xiàn)住房等）用地，在辦理土地登記時(shí)，土地（用途）按照分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)“城鎮(zhèn)住宅用地”。而軍隊(duì)的機(jī)關(guān)、公寓住房等，在辦理土地登記時(shí)，地類(lèi)（用途）欄則填寫(xiě)“軍事設(shè)施用地”。該通知旨在規(guī)范軍用土地登記，為后續(xù)可能的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓奠定基礎(chǔ)。</p><p class="ql-block"> 然而，一些單位并未按國(guó)家和軍隊(duì)的政策規(guī)定，把已出售房產(chǎn)所涉土地的使用權(quán)從軍隊(duì)管理的土地中依規(guī)剝離并辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，及時(shí)登記歸屬給已購(gòu)房產(chǎn)的離退休干部。</p><p class="ql-block">這個(gè)錯(cuò)誤：</p><p class="ql-block">1. 不僅違反了國(guó)家和軍隊(duì)法律法規(guī)；</p><p class="ql-block">2. 致使軍隊(duì)離退休干部的房產(chǎn)在2016年實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，因土地使用權(quán)未明確歸屬個(gè)人，無(wú)法完成不動(dòng)產(chǎn)登記，從而失去了上市交易的資格（2016年前，持房產(chǎn)證即可辦理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，部分有需要的軍隊(duì)離退休干部出售過(guò)其房產(chǎn)）；</p><p class="ql-block">3. 使軍隊(duì)離退休干部不能享受地方普通職工城市居民享受的住房改革政策待遇，嚴(yán)重也拉大了軍隊(duì)離退休干部和地方同級(jí)干部的差距；</p><p class="ql-block">4. 使一些人誤以為離退休干部購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)仍是“軍產(chǎn)房”、“小產(chǎn)權(quán)房”，甚至認(rèn)為軍隊(duì)在按成本價(jià)出售的房產(chǎn)中還占有份額，上市需利潤(rùn)分成；</p><p class="ql-block">5. 土地該轉(zhuǎn)讓不轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(zhǎng)期非正常滯留在軍隊(duì)管理體系下，可能使后續(xù)不了解歷史情況的領(lǐng)導(dǎo)做出錯(cuò)誤決策。</p><p class="ql-block"> 特別需要指出的是，1999年后為軍隊(duì)退休干部建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)費(fèi)，相關(guān)文件規(guī)定“不得動(dòng)用單位資金”，全部由退休干部負(fù)擔(dān)。結(jié)算按成本價(jià)進(jìn)行，其成本構(gòu)成中包含了購(gòu)買(mǎi)土地、動(dòng)遷等費(fèi)用。但到目前為止，大多數(shù)項(xiàng)目所涉土地的使用權(quán)仍未完成向個(gè)人的出讓登記，土地仍由軍隊(duì)管理（登記為軍產(chǎn)）。</p><p class="ql-block"> 因此，對(duì)于干休所、軍休所內(nèi)已出售給離退休干部的私有房產(chǎn)，其所占用土地的使用權(quán)，應(yīng)依法依規(guī)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者個(gè)人，并登記為“城鎮(zhèn)住宅用地”。權(quán)利性質(zhì)登記為"出讓"。將這部分已售房屋對(duì)應(yīng)的土地籠統(tǒng)地稱(chēng)為“軍產(chǎn)”并拒絕辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)环蠂?guó)家房改政策、相關(guān)土地管理法規(guī)及軍隊(duì)后續(xù)出臺(tái)的規(guī)范性文件（如197號(hào)文）的精神和要求，實(shí)質(zhì)上是擱置了本應(yīng)解決的問(wèn)題。</p>