<p class="ql-block">物業(yè)履約不到位和侵占業(yè)主公共收益線索舉例及法律依據(jù)</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">一、物業(yè)履約不到位</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（一）公共設(shè)施維護(hù)不力</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 消防設(shè)施癱瘓：某小區(qū)20層住宅樓的消防栓內(nèi)水帶缺失、滅火器過期，頂層消防水箱長(zhǎng)期無水。2023年該小區(qū)發(fā)生小型火情，因消防設(shè)施無法使用導(dǎo)致火勢(shì)蔓延，業(yè)主損失嚴(yán)重。根據(jù)《消防法》第十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施有維護(hù)管理責(zé)任，物業(yè)未履行該義務(wù)涉嫌違法。</p><p class="ql-block">2. 電梯頻繁故障：某老舊小區(qū)6部電梯中有4部存在運(yùn)行異響、關(guān)人困人問題，物業(yè)以“維修成本高”為由拖延，近半年僅進(jìn)行表面檢修。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，電梯使用單位（通常為物業(yè)）需保證設(shè)備安全運(yùn)行，物業(yè)行為已違反該規(guī)定。</p><p class="ql-block">3. 排水系統(tǒng)失效：暴雨季某小區(qū)地下車庫因排水泵故障被淹，數(shù)十輛業(yè)主車輛受損。經(jīng)查，物業(yè)近三年未對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢修，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條中對(duì)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的規(guī)定。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（二）環(huán)境衛(wèi)生管理差</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 垃圾長(zhǎng)期堆積：某開放式小區(qū)因物業(yè)減少保潔人員，垃圾清運(yùn)頻次從每日2次降至每周3次，導(dǎo)致垃圾站周邊污水橫流、蚊蟲滋生，居民投訴后仍未改善，違反《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》。</p><p class="ql-block">2. 公共區(qū)域臟亂：某小區(qū)樓道內(nèi)堆滿舊家具、廢棄電動(dòng)車，消防通道被紙箱堵塞，物業(yè)未進(jìn)行清理。依據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，物業(yè)應(yīng)定期清理公共區(qū)域雜物，保障通行安全。</p><p class="ql-block">3. 綠化荒廢：某新建小區(qū)因物業(yè)未安排專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員，綠化草坪大面積枯死，樹木病蟲害嚴(yán)重，違反物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于綠化養(yǎng)護(hù)的約定。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（三）安全管理疏漏</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 監(jiān)控系統(tǒng)形同虛設(shè)：某高檔小區(qū)監(jiān)控設(shè)備80%損壞，2024年發(fā)生多起入室盜竊案件，警方調(diào)取監(jiān)控時(shí)發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵區(qū)域錄像缺失。根據(jù)《安全防范工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，物業(yè)未保障監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，存在重大失職。</p><p class="ql-block">2. 門禁系統(tǒng)失效：某小區(qū)門禁卡可隨意復(fù)制，外來人員自由進(jìn)出，保安亭長(zhǎng)期無人值守。物業(yè)未落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序”的規(guī)定，威脅業(yè)主安全。</p><p class="ql-block">3. 消防通道占用：某小區(qū)消防通道長(zhǎng)期被私家車、快遞柜占用，物業(yè)未采取有效管理措施。依據(jù)《消防法》，占用消防通道屬違法行為，物業(yè)負(fù)有直接管理責(zé)任。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（四）物業(yè)服務(wù)響應(yīng)遲緩</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 報(bào)修超期未處理：業(yè)主家中水管爆裂導(dǎo)致樓下漏水，物業(yè)承諾2小時(shí)內(nèi)上門維修，實(shí)際拖延12小時(shí)，造成業(yè)主及鄰居財(cái)產(chǎn)損失，違反物業(yè)服務(wù)合同約定。</p><p class="ql-block">2. 投訴無反饋：業(yè)主多次反映小區(qū)內(nèi)流浪狗傷人隱患，物業(yè)未采取驅(qū)趕、收容措施，導(dǎo)致兒童被咬傷。物業(yè)未履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“及時(shí)處理業(yè)主投訴”的義務(wù)。</p><p class="ql-block">3. 建議被無視：業(yè)主委員會(huì)提議在小區(qū)內(nèi)增設(shè)電動(dòng)車充電樁以解決飛線充電問題，物業(yè)以“費(fèi)用過高”為由拒絕，半年未推進(jìn)相關(guān)工作，違背業(yè)主共同利益。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、侵占業(yè)主公共收益</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（一）公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)收入未公示</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 電梯廣告暗箱操作：某小區(qū)10部電梯內(nèi)投放教育、房產(chǎn)等廣告，但物業(yè)近三年未公示廣告合同及收益明細(xì)。根據(jù)《民法典》第二百八十二條，物業(yè)未公開收支情況，涉嫌侵占業(yè)主共有收益。</p><p class="ql-block">2. 場(chǎng)地租賃未公開：物業(yè)將小區(qū)廣場(chǎng)租給商家舉辦展銷會(huì)、將樓頂租給通信公司安裝基站，均未告知業(yè)主收益去向，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定。</p><p class="ql-block">3. 停車費(fèi)收支不明：某小區(qū)地面停車位年收入超50萬元，但物業(yè)僅公布“維護(hù)成本”支出，未說明剩余收益用途，不符合公共收益公示要求。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（二）擅自利用公共部位經(jīng)營(yíng)</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 公共用房私租牟利：物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，將小區(qū)配套的老年活動(dòng)中心出租給培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，年租金8萬元?dú)w物業(yè)所有，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條。</p><p class="ql-block">2. 綠地改建收費(fèi)停車場(chǎng)：某小區(qū)物業(yè)擅自將公共綠地硬化成停車場(chǎng)，向業(yè)主收取停車費(fèi)，未將收益納入業(yè)主共有，屬典型的侵權(quán)行為。</p><p class="ql-block">3. 樓道空間違規(guī)出租：物業(yè)在樓道內(nèi)安裝自動(dòng)售貨機(jī)、快遞柜，未與業(yè)主協(xié)商，收益未公示，侵犯業(yè)主對(duì)共有部分的收益權(quán)。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（三）公共收益賬目混亂</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 虛假列支維修費(fèi)用：物業(yè)在賬目上虛報(bào)電梯維修費(fèi)20萬元，實(shí)際僅支出5萬元，其余款項(xiàng)用于補(bǔ)貼物業(yè)辦公開支，違反《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。</p><p class="ql-block">2. 收入漏記：物業(yè)將小區(qū)公共區(qū)域的充電樁電費(fèi)收入、廣告位租賃收入未列入賬目，導(dǎo)致業(yè)主公共收益被侵占。</p><p class="ql-block">3. 賬目造假：物業(yè)提供的公共收益報(bào)表中，支出項(xiàng)目與實(shí)際情況不符，如將物業(yè)員工聚餐費(fèi)用計(jì)入“公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)”，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（四）違規(guī)挪用公共收益</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 補(bǔ)貼物業(yè)虧損：某物業(yè)公司因管理不善出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，擅自將公共區(qū)域廣告收益30萬元用于填補(bǔ)公司財(cái)務(wù)缺口，違反《民法典》關(guān)于公共收益用途的規(guī)定。</p><p class="ql-block">2. 支付員工福利：物業(yè)將停車費(fèi)收入用于發(fā)放員工年終獎(jiǎng)金，未按規(guī)定用于小區(qū)公共事務(wù)，構(gòu)成對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。</p><p class="ql-block">3. 違規(guī)投資：物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，將公共收益中的50萬元投入理財(cái)產(chǎn)品，導(dǎo)致本金虧損，嚴(yán)重違反公共收益使用規(guī)范。</p><p class="ql-block">（內(nèi)容僅供參考）</p>