<p class="ql-block">副標(biāo)題：高收入群體如何合法避稅、加速財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)傳承及終身保險(xiǎn)</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">聲明：我不是注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）也不是律師，以下內(nèi)容完全是從投資人的角度提供的建議。具體事項(xiàng)請(qǐng)咨詢專業(yè)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）或律師，以確保符合法律法規(guī)并獲得準(zhǔn)確的建議。</b></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">?? 注意事項(xiàng)</p><p class="ql-block">我們所討論的稅務(wù)規(guī)劃策略，主要適用于擁有出租物業(yè)的房東或房地產(chǎn)投資者。</p><p class="ql-block">如果你尚未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或已出售所有投資房產(chǎn)、目前沒(méi)有租金收入，那么這些策略可能對(duì)你暫時(shí)不具實(shí)際意義。</p><p class="ql-block">不過(guò)，只要你有租金收入，無(wú)論你居住在哪個(gè)州，這些規(guī)劃都適用——因?yàn)槎愂丈婕奥?lián)邦稅（Federal Tax）與州稅（State Tax）兩個(gè)層面。</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">一、成為“房地產(chǎn)專業(yè)人士”（Real Estate Professional, REP）</b></p><p class="ql-block">定義：</p><p class="ql-block">IRS認(rèn)定的“房地產(chǎn)專業(yè)人士”可以用租賃虧損抵消W-2工資或其他主動(dòng)收入，節(jié)稅效果巨大。</p><p class="ql-block">條件：</p><p class="ql-block"> ? 每年在房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)中工作超過(guò) 750小時(shí)；</p><p class="ql-block"> ? 投入時(shí)間多于你從事的其他職業(yè)。</p><p class="ql-block">適用人群：</p><p class="ql-block"> ? 高收入家庭：讓低收入/兼職的配偶轉(zhuǎn)型為REP</p><p class="ql-block"> ? 或者：等待退休后自己轉(zhuǎn)為REP，釋放過(guò)往累積虧損</p><p class="ql-block">注意：</p><p class="ql-block"> ? 如果你收入超 $150,000，又不是REP，IRS不允許你當(dāng)年抵稅，虧損只能“掛賬”往后抵。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">二、成本分離（Cost Segregation）</b></p><p class="ql-block">原理：</p><p class="ql-block">把房產(chǎn)拆分成不同部件（如地板、電器、景觀、屋頂），分別用更短的年限加速折舊，提前產(chǎn)生“紙面虧損”。</p><p class="ql-block">優(yōu)勢(shì)：</p><p class="ql-block"> ? 搭配Bonus Depreciation，首年可抵幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)稅</p><p class="ql-block"> ? 可以讓你“有租金收入但報(bào)虧損交0稅”</p><p class="ql-block">適用場(chǎng)景：</p><p class="ql-block"> ? 新買房產(chǎn)</p><p class="ql-block"> ? 1031置換后新物業(yè)</p><p class="ql-block"> ? 想加速提取現(xiàn)金流的資產(chǎn)</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">注意：成本分離損失 主要是用來(lái)抵消 同一物業(yè) 的租金收入，但如果你符合 REP 資格，這些損失可以抵消 所有出租物業(yè) 的租金收入。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">三、1031，置換（Like-Kind Exchange）</b></p><p class="ql-block">作用：</p><p class="ql-block">出售投資房后，不交資本利得稅，轉(zhuǎn)投另一套投資物業(yè)，實(shí)現(xiàn)遞延納稅甚至永久免稅。</p><p class="ql-block">操作規(guī)則：</p><p class="ql-block"> ? 45天內(nèi)確定新物業(yè)</p><p class="ql-block"> ? 180天內(nèi)完成交易</p><p class="ql-block">典型策略：</p><p class="ql-block"> ? 賣掉一套小的，1031換成未來(lái)準(zhǔn)備自住的大房子</p><p class="ql-block"> ? 初期先當(dāng)作出租房，2年后合法轉(zhuǎn)為自住房</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">四、終極戰(zhàn)略組合：1031 → 成本分離 → 自住房轉(zhuǎn)化 → 免稅傳承</b></p><p class="ql-block">操作流程：</p><p class="ql-block">Step 1：1031換入夢(mèng)想大房</p><p class="ql-block"> ? 用投資房置換成一套未來(lái)自住的大House</p><p class="ql-block"> ? 初期作為出租房持有至少2年</p><p class="ql-block">Step 2：做成本分離</p><p class="ql-block"> ? 趁還在出租階段，做Cost Seg Study</p><p class="ql-block"> ? 拿到大額前期折舊，產(chǎn)生報(bào)表虧損（可累積）</p><p class="ql-block">Step 3：轉(zhuǎn)為自住房</p><p class="ql-block"> ? 滿2年后搬入，變成主要住宅</p><p class="ql-block"> ? 停止折舊，但不用補(bǔ)回已折舊部分</p><p class="ql-block">Step 4：長(zhǎng)期持有至身故</p><p class="ql-block"> ? 去世時(shí)，子女繼承該房，成本自動(dòng)調(diào)整為市值</p><p class="ql-block"> ? 所有累計(jì)升值與折舊全部免稅</p> <p class="ql-block">當(dāng)然1031 Exchange后面，先租兩年，轉(zhuǎn)為自住房后出售——IRC §121（自住房資本利得免稅）：IRC §121 規(guī)定，如果房產(chǎn)在出售前的 5年內(nèi)你自住滿2年，則你可以享受：?jiǎn)紊砻舛惿舷?$250,000；已婚合報(bào)免稅上限 $500,000；但要注意，如果你做cost segregation，賣的時(shí)候要depreciation recapture。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">資產(chǎn)保護(hù)結(jié)構(gòu)（LLC系列）</b></p><p class="ql-block">最佳組合：</p><p class="ql-block"> ? 建物業(yè)獨(dú)立LLC持有</p><p class="ql-block"> ? 配合Umbrella Liability Insurance增強(qiáng)防護(hù)</p><p class="ql-block">其他結(jié)構(gòu)選項(xiàng)：</p><p class="ql-block"> ? Series LLC（州法允許如德州）</p><p class="ql-block"> ? Land Trust + LLC（增強(qiáng)隱私）</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">? 1. LLC的結(jié)構(gòu)類型決定稅務(wù)影響</p><p class="ql-block">LLC 類型 繼承后是否享有Step-Up in Basis（取得成本重設(shè)） 稅務(wù)說(shuō)明</p><p class="ql-block">?? 單人或夫妻共同持有的 Disregarded Entity LLC ? 是（按個(gè)人稅處理） 被視為你的直接資產(chǎn)，去世時(shí)可step-up</p><p class="ql-block">?? 多成員的 Partnership LLC ? 是（但需要專業(yè)處理K-1與basis） 可step-up，但更復(fù)雜，需準(zhǔn)確分賬</p><p class="ql-block">?? 選擇S-corp或C-corp的LLC ? 否 公司為法人，股東去世不享step-up</p><p class="ql-block">? 重點(diǎn)：如果你的LLC是稅務(wù)上透明的（pass-through）結(jié)構(gòu)，孩子可以繼承后享受step-up，避免歷史增值稅和折舊回收稅。</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">?? 2. 死亡后，孩子可能會(huì)面臨的稅種</p><p class="ql-block">? 1）所得稅（通常為0）</p><p class="ql-block"> ? 如果LLC是pass-through類型（如普通的multi-member LLC或single-member LLC），</p><p class="ql-block"> ? 去世當(dāng)年之后，孩子作為新成員進(jìn)入，所得從那以后開(kāi)始計(jì)算；</p><p class="ql-block"> ? 之前的資產(chǎn)增值與折舊回收“清零”，因step-up生效。</p><p class="ql-block">? 2）遺產(chǎn)稅（Estate Tax）</p><p class="ql-block">情況 聯(lián)邦稅務(wù)處理（2025年后可能變化） MA州處理（如適用）</p><p class="ql-block">你們家庭總遺產(chǎn) < $13.6M（2024年） ? 無(wú)需繳納聯(lián)邦遺產(chǎn)稅 MA州門檻僅$1M，可能需申報(bào)</p><p class="ql-block">總遺產(chǎn) > $13.6M（2024年） ? 超出部分按40%繳聯(lián)邦遺產(chǎn)稅 MA可能另有繼承稅</p><p class="ql-block">?? 注：2026年后，聯(lián)邦免稅額可能降至~$6-7M，需提前規(guī)劃（如贈(zèng)與信托、Irrevocable Trust等）</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">?? 例子：</p><p class="ql-block">你持有LLC，含3處商業(yè)地產(chǎn)（總市值$6M，原始成本$3M，累計(jì)折舊$800K）：</p><p class="ql-block">情況 結(jié)果</p><p class="ql-block">你生前出售 要交 ~$3M 增值稅 + 折舊回收稅（25%）</p><p class="ql-block">你去世后孩子繼承 市值$6M為新的成本基礎(chǔ)，折舊“重置”</p><p class="ql-block">孩子立即賣出 如售價(jià)$6M，無(wú)需交資本利得或折舊回收稅</p><p class="ql-block">孩子繼續(xù)持有并出租 可從新的成本開(kāi)始重新折舊，節(jié)稅</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">? 實(shí)操建議</p><p class="ql-block"> 1. 確認(rèn)你的LLC為“pass-through”結(jié)構(gòu)（不要選S-Corp）</p><p class="ql-block"> 2. 為每處物業(yè)保持良好的折舊和購(gòu)入成本記錄</p><p class="ql-block"> 3. 考慮設(shè)立“Revocable Living Trust”，簡(jiǎn)化過(guò)戶過(guò)程，避免遺產(chǎn)認(rèn)證（probate）</p><p class="ql-block"> 4. 若資產(chǎn)值高，提前安排Estate Tax規(guī)劃（例如GRAT、SLAT、IDGT等工具）</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">?? 總結(jié)表：</p><p class="ql-block">問(wèn)題 答案</p><p class="ql-block">子女是否要交資本利得稅？ ? 不用（因Step-Up）</p><p class="ql-block">子女是否要交折舊回收稅？ ? 不用（因Step-Up）</p><p class="ql-block">子女是否可以繼續(xù)出租并折舊？ ? 可以，從新basis重新折舊</p><p class="ql-block">會(huì)不會(huì)有遺產(chǎn)稅？（聯(lián)邦/州） ?? 取決于總資產(chǎn)和是否在MA</p> <p class="ql-block">美國(guó)稅金有很多技巧，這本書值得大家看一看The Book on Advanced Tax Strategies。</p> 作者Amanda Han作為投資房地產(chǎn)人的CPA說(shuō)：<br><br>I know this might surprise you, I’m a CPA myself, but if you really want to save money on your taxes, you need more than just a CPA…<br>You need a tax strategist.<br><br>Here’s the difference:<br>?? Most CPAs focus on filing your return.<br>?? But strategic tax planning? That’s a separate service and most CPAs don’t offer it. <br>?? They’re buried in 1,000+ filings and barely come up for air after April.<br>?? Meanwhile, you’re earning income with no plan to reduce your tax bill.<br><br>If your CPA isn’t:<br>? Providing you with the latest in tax updates<br>? Speaking with you on how you can save on taxes <br>? Talking deductions, entity strategy, or real estate tax hacks…<br>…they’re not saving you money. They’re just submitting paperwork.