<p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">一</span></p> <p class="ql-block">為了更好地理解為什么業(yè)主大會(huì)表決不屬于物管事項(xiàng)的“信托制”物管議案違法？為什么《“信托制”物管合同》對(duì)全體業(yè)主不具有法律約束力？</p><p class="ql-block">讀者可以先在手機(jī)上百度《中華人民共和國信托法》。本文僅復(fù)制幾條內(nèi)容，并加以簡(jiǎn)要提示。</p><p class="ql-block">讀者還可在手機(jī)百度《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“物業(yè)管理”的界定。只有了解法律法規(guī)對(duì)“物業(yè)管理”的界定，才能正確辨識(shí)“信托物管”為什么不是物業(yè)管理，為什么不受《民法典》調(diào)整，為什么應(yīng)受《信托法》調(diào)整。</p><p class="ql-block">有人會(huì)問，為啥成都社治部門正在加大力度推廣信托制物管？</p><p class="ql-block">因?yàn)樾磐兄莆锕茈m然不是物業(yè)管理，卻是社區(qū)治理的一種方法或社區(qū)治理的一條路徑。社區(qū)是可以用以治理非專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)或院落。</p><p class="ql-block">既然“信托物管”不是“物業(yè)管理”，當(dāng)然不能按照《民法典》和國務(wù)院、四川省、成都市各級(jí)頒布的物管條例的規(guī)定列為業(yè)主大會(huì)的表決議案。如果不屬于物業(yè)管理內(nèi)容列為業(yè)主大會(huì)的議案，在四川將直接違反《四川省物管條例》第十九條的強(qiáng)制規(guī)定。</p><p class="ql-block">有人又會(huì)問，那些導(dǎo)入信托制物管的院落小區(qū)不都是提交業(yè)主大會(huì)表決的嗎？</p><p class="ql-block">因?yàn)槟切┰郝浠蛐^(qū)，導(dǎo)入信托制物管不損害業(yè)主們的共同利益，還讓業(yè)主們享受了物業(yè)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)雙公開，業(yè)主當(dāng)然不去追究違不違法的問題。但是金牛區(qū)交大吾家小區(qū)導(dǎo)入信托制物管，反而比包干制更加損害業(yè)主們的共同利益。自然要上升到合不合法或違法必究的高度。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px; color:rgb(176, 79, 187);">金牛區(qū)交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)召開的2024年定期業(yè)主大會(huì)，</span><span style="font-size:18px; color:rgb(1, 1, 1);">①</span><span style="font-size:18px; color:rgb(176, 79, 187);">將不屬于物業(yè)管理的“信托制”物管確定為表決議案，直接違反了《四川省物管條例》第十九條的強(qiáng)制規(guī)定。</span><span style="font-size:18px; color:rgb(1, 1, 1);">②</span><span style="font-size:18px; color:rgb(176, 79, 187);">主要的是交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)公示的“信托制”物管所謂的開放式資金收支預(yù)算欺騙全體業(yè)主——虛高了收入（73萬多元的公區(qū)收益內(nèi)含造假數(shù)據(jù)，甚至內(nèi)含提高停車收費(fèi)的數(shù)據(jù)。）、減少了支出（少算了11位保潔員工、秩序員工、綠化工的法定社保醫(yī)保等十幾萬元。）——造成每年近10萬元余額的假象騙取業(yè)主投票。小區(qū)業(yè)主無法容忍這種欺騙，必須向業(yè)委會(huì)的主管部門舉報(bào)，請(qǐng)其立案查處。</span><span style="font-size:18px; color:rgb(1, 1, 1);">詳見以下《舉報(bào)》。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">二</span></p> <p class="ql-block">《中華人民共和國信托法》</p><p class="ql-block">第七條</p><p class="ql-block">設(shè)立信托，必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)，并且該信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(176, 79, 187);">（注意：“信托制”物管中的信托財(cái)產(chǎn)是業(yè)主的房產(chǎn)？還是業(yè)主交付的物管費(fèi)以及業(yè)主共有的公共收益呢？</span><u style="font-size:15px; color:rgb(176, 79, 187);">這些財(cái)產(chǎn)都是全體業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)，都不是業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)這個(gè)所謂的委托人的合法財(cái)產(chǎn)。）</u></p><p class="ql-block">第二條 </p><p class="ql-block">本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(176, 79, 187);">（注意：受托人以自已的名義管理或處分信托財(cái)產(chǎn)。即受托人物業(yè)公司可以自行處置業(yè)主的信托財(cái)產(chǎn)，委托人業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？）</span></p><p class="ql-block">第八條</p><p class="ql-block">設(shè)立信托，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。</p><p class="ql-block">書面形式包括信托合同、遺囑或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他書面文件等。</p><p class="ql-block">采取信托合同形式設(shè)立信托的，信托合同簽訂時(shí)，信托成立。采取其他書面形式設(shè)立信托的，受托人承諾信托時(shí)，信托成立。</p><p class="ql-block">第九條</p><p class="ql-block">設(shè)立信托，其書面文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：</p><p class="ql-block">（一）信托目的；</p><p class="ql-block">（二）委托人、受托人的姓名或者名稱、住所；</p><p class="ql-block">（三）受益人或者受益人范圍；</p><p class="ql-block">（四）信托財(cái)產(chǎn)的范圍、種類及狀況；</p><p class="ql-block">（五）受益人取得信托利益的形式、方法。</p><p class="ql-block">除前款所列事項(xiàng)外，可以載明信托期限、信托財(cái)產(chǎn)的管理方法、受托人的報(bào)酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項(xiàng)。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(176, 79, 187);">（注意：凡是不委托業(yè)委會(huì)代簽《信托物管合同》、不同意物管信托的業(yè)主，業(yè)委會(huì)代簽的《信托物管合同》不具有法律約束力，這些業(yè)主有權(quán)拒交信托費(fèi)（即物管費(fèi)、停車費(fèi)等）。業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司無權(quán)要求這些業(yè)主交信托物業(yè)費(fèi)。法院也不會(huì)判令這些業(yè)主交信托物業(yè)費(fèi)。）</span></p><p class="ql-block">第十條</p><p class="ql-block">設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。</p><p class="ql-block">未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:15px;">（物業(yè)管理能否信托？其信托財(cái)產(chǎn)是什么？目前沒有任何政府部門對(duì)“信托物管”的財(cái)產(chǎn)登記，因此，業(yè)委會(huì)簽訂《信托物管合同》的信托行為產(chǎn)不產(chǎn)生效力？</span><u style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:15px;">這些都是業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)，不是業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)這個(gè)“委托人”的財(cái)產(chǎn)。）</u></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:15px;">〖下圖為業(yè)委會(huì)違法決定證據(jù)一〗</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">三</span></p> <p class="ql-block">《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l理》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l理》規(guī)定的委托物業(yè)管理，肯定不是信托管理方式，受托的物業(yè)公司不可以自己的名義管理和處分業(yè)主的物業(yè)及物管資金。凡是業(yè)主們的物業(yè)共同事項(xiàng)，必須按《民法典》第278條規(guī)定經(jīng)過業(yè)主共同決定之后，物業(yè)公司才能按照業(yè)主共同決定實(shí)施。信托管理則不需要業(yè)主共同決定，物業(yè)公司可以自己的名義處理，最多在不足一半業(yè)主的小區(qū)居民微信群里通報(bào)一下，便伙同業(yè)委會(huì)實(shí)施了。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187);">信托物管，使簽訂信托合同的并無任何財(cái)產(chǎn)的業(yè)委會(huì)成為了事實(shí)上的全體業(yè)主的委托代表。擴(kuò)大了業(yè)委會(huì)的決定權(quán)。顯然違反《民法典》物權(quán)篇和合同篇的相關(guān)規(guī)定，侵犯和損害全體業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主們當(dāng)然不可容忍、萬萬不能準(zhǔn)允。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">〖下圖為業(yè)委會(huì)違法決定證據(jù)二〗</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">四</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">交大吾家小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)違反《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《民法典》的相關(guān)規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)表決違法議案，屬于交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)作出的召開業(yè)主大會(huì)議案的決定違法。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">交大吾家小區(qū)的業(yè)主有權(quán)向金牛區(qū)住建交局、向金牛區(qū)營門口街辦舉報(bào)。以下是交大吾家小區(qū)業(yè)主向金牛區(qū)住建交局、金牛區(qū)營門口街道辦提交的《關(guān)于金牛區(qū)交大吾家小區(qū)2024年定期業(yè)主大會(huì)違法問題的舉報(bào)》。</span></p> <p class="ql-block">（分別點(diǎn)擊以下每張圖片，二指撐大閱讀）</p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">五</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">為什么說現(xiàn)行的《“信托制”物管合同》對(duì)全體業(yè)主不具有法律約束力，只對(duì)同意且授權(quán)代簽合同的業(yè)主發(fā)生效力？</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">因?yàn)椤缎磐蟹ā芬笪腥耍I(yè)主）跟受托人（物業(yè)公司）建立書面信托關(guān)系（即簽訂《“信托制”物管合同》），并且將信托財(cái)產(chǎn)備案了。而現(xiàn)行的《“信托制”物管合同》并不是委托人（業(yè)主）跟受托人（物業(yè)公司）分別簽訂的，而是非業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)代替部分同意信托制物管的那些業(yè)主代簽的合同，而且信托財(cái)產(chǎn)并未備案。因此，信托關(guān)系不成立。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">本來，業(yè)委會(huì)跟物業(yè)公司簽訂的《信托制物管合同》是完全無效的，對(duì)每個(gè)業(yè)主都不產(chǎn)生效力，只對(duì)業(yè)委會(huì)產(chǎn)生效力。由于有些業(yè)主同意信托物管，哪怕是盲目同意，反正參與表決同意了，就當(dāng)作這些同意的業(yè)主已經(jīng)委托業(yè)委會(huì)代替他們簽訂的《信托制物管合同》，那就算是對(duì)他們產(chǎn)生效力吧。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">只有業(yè)委會(huì)依法作出的決定，才對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px; color:rgb(176, 79, 187);">如前所述，信托制物管不是物業(yè)管理，業(yè)委會(huì)簽訂的信托制物管合同，屬于業(yè)委會(huì)違法作出的決定，因此，對(duì)全體業(yè)主不具有法律約束力。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;"> 2024年12月15日</span></p>