<p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(22, 126, 251);">〔導言：本文看似信托制物管在交大吾家小區(qū)很不順暢，實際上是交大吾家小區(qū)給信托制物管提出了必須依法破解的嚴要求。或者說，交大吾家小區(qū)業(yè)主要求實行一種嶄新的去掉物業(yè)公司的“信托制”自管模式的新物管。作者以交大吾家業(yè)主名義歡迎全市全國物管模式研究者、指導者、推動者，關心者們，都來調研交大吾家小區(qū)物管模式的革故出新過程。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px; color:rgb(128, 128, 128);">交大吾家小區(qū)早在去年成立業(yè)委會時，就奠定了新物管模式的制度基礎，今年突然竄出來個倒亂的銀桂社區(qū)，非要按上面要求的有待完善才合法的“信托制”搞法不可，難道偌大個成都，連一個探索合法的新物管模式的試點小區(qū)都要被不依法的人破壞了嗎？既然如此，就休怪我支持鄰居們依法監(jiān)督全過程的合法合規(guī)問題！對于過程和結果出現(xiàn)的違法違規(guī)問題，我也將毅然舉報甚至起訴?！?lt;/span></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">一、業(yè)主共同決定的小區(qū)物管新規(guī)劃</span></p> <p class="ql-block">金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)，于2002年底交付的商住小區(qū)，一直實行包干制物業(yè)管理，物管費每月每平方分別為0.79元、1.00元、2.00元，地面停車費每月每車120元或150元。</p><p class="ql-block">2012年第三屆業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決議，續(xù)簽的《物業(yè)服務合同》約定，合同期3年（2013年至2015年），按成都市三級服務標準提供物業(yè)服務，停車等公區(qū)收益每年向業(yè)主大會交繳9萬元。</p><p class="ql-block">2014年初，業(yè)委會自動解散。</p><p class="ql-block">2023年作者以業(yè)主身份參加籌備組，幫助小區(qū)籌備成立第四屆業(yè)委會，籌備中指導籌備組在《交大吾家管理規(guī)約》里規(guī)劃了未來小區(qū)的新物管摸式，并明確了業(yè)主委員會應當履職執(zhí)行的業(yè)主共同決定事項。<span style="font-size:15px;">（見《交大吾家管理規(guī)約》第五條、第二十條、第四十一條）</span></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（第五條本物業(yè)服務區(qū)域選擇三級物業(yè)服務等級，其物業(yè)服務收費方式采取公開物業(yè)服務事項及物業(yè)服務經費之新物管。 </span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">第二十條第四款 業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務人分項簽訂物業(yè)綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護、公共秩序及安全維護、公共區(qū)域園林綠化和景觀養(yǎng)護、共用部位和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生等專項服務合同，應當有業(yè)主委員會三分之二以上成員在場簽名并加蓋業(yè)主大會印章。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">第四十一條 （一） 本物管區(qū)域的停車位嚴重不足，部分綠化區(qū)域成為機動車停放場所，嚴重影響環(huán)境美觀和物業(yè)品質，全體業(yè)主授權執(zhí)行機構業(yè)主委員會通過選聘物業(yè)公司競標方式，完成收縮6棟和7棟外臨中庭車輛碾壓綠化帶、收縮或整理4棟外車輛碾壓綠化帶、收縮1棟、7棟、8棟之間圍繞黃果樹綠化帶，打造公共區(qū)域景觀。規(guī)范公共區(qū)域泊車、禁止在綠化帶上泊車。 </span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（二）為了方便交大吾家居民乘坐7號地鐵，開啟現(xiàn)有消防大門上的人員進出小門，采用磁碰鎖等技術關鎖人行門。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（三）本物管區(qū)域應當培植園林綠化小區(qū)，小區(qū)內未靠近房屋窗戶的樹木修枝不得斬斷樹干。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(22, 126, 251);">（四）積極探索本物管區(qū)域新物管模式，提高現(xiàn)有物業(yè)費用的使用效率。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(22, 126, 251);">（五）交大吾家客服中心搬至小區(qū)大門空置屋，三棟3-1-11號現(xiàn)物管用房可以租賃，收益歸全體業(yè)主。一棟1-1-9號物管用房，在解決了物管人員廚房問題后，可以租賃，收益歸全體業(yè)主。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px; color:rgb(22, 126, 251);">（六）業(yè)主大會可以設置業(yè)主監(jiān)督委員會，常務委員3人，非常務委員2-6人，由業(yè)主委員會按照業(yè)主委員會候選人條件面向全體業(yè)主公告征集自愿報名的業(yè)主組成。監(jiān)督委員會聽取業(yè)主意見建議監(jiān)督本物管區(qū)域物業(yè)管理相關事項。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（七）住宅1-7棟內墻除污、欄桿刷漆，美化內院。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物業(yè)面積分配到各業(yè)主維修資金賬戶。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:15px;">（九）小區(qū)院墻外的用地紅線圖內公共場地，劃停車位停車收費，也可以出租收取租金，收益除經營成本外歸全體業(yè)主。）</span></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">二、銀桂社區(qū)指使業(yè)委會引入“信托制”</span></p> <p class="ql-block">2023年10月交大吾家第四屆業(yè)委會成立并備案，至2024年11月，十三個月中，處于躺平狀態(tài)，寫入《管理規(guī)約》并經業(yè)主高票通過的那么多項決定，一件未做。</p><p class="ql-block">2024年6月，在銀桂社區(qū)指使下，違反《交大吾家業(yè)主大會議事規(guī)則》、違反《成都市物業(yè)管理條例》、違反《四川省物業(yè)管理條例》、違反《民法典》召開了一次業(yè)主大會。</p><p class="ql-block">2024年10月，在銀桂社區(qū)指使下，在銀桂社區(qū)會議室里，社區(qū)保障資金立項聘請的第三方，請來信托制物管專家，向到會的包括作者在內的十多位交大吾家業(yè)主或居民宣講。第一次亮出了《交大吾家物業(yè)維護資金年度收支預算方案》。</p><p class="ql-block">從《預算方案》中發(fā)現(xiàn)，總收入少于總支出，沒有了每年9萬元的公共收益積累。作者以題為《金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)包干制擬轉信托制將損害業(yè)主共同利益的情形》的網文，報道了此事。</p><p class="ql-block">一個多月后，銀桂社區(qū)指使交大吾家第四屆業(yè)委會，向業(yè)主群拋出了修改后的《預算方案》。</p><p class="ql-block">友善的鄰居轉發(fā)給了我一份，希望我看后給個意見。</p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px; color:rgb(237, 35, 8);">三、修改后的《物業(yè)維護資金年度收支預算方案》的典型問題</span></p> <p class="ql-block">修改后的年度總收入，比在銀桂社區(qū)會議室投影上看到的總收入，增加了約3萬元。但是看不出66萬元的停車收費和7萬多的管理收入是怎么構成的，會不會是憑空編出來的？如果沒有詳細的構成細目支持，可能存在虛增收入的情況。</p> <p class="ql-block">修改后的年度總支出，比在銀桂社區(qū)會議室投影上看到的總支出，減少了約3萬元。還有了約10萬元的節(jié)余。</p> <p class="ql-block">表面看，似乎已經滿足了廣大業(yè)主的嚴重關切。仔細看，問題更加嚴重。下面一一列舉出來。</p> <p class="ql-block">注意以上三張表里的紅色的文字。</p><p class="ql-block">有7個環(huán)衛(wèi)工人和1個綠化工人，沒有預算國家勞動法規(guī)強制規(guī)定的社保。</p><p class="ql-block">有3個秩序人員（保安）只預算了雇主保險，也沒有預算國家勞動法規(guī)強制固定的社保。</p><p class="ql-block">明顯嚴重侵犯了11位員工的合法權益。誰說的服務外包就不給勞動者買社保呢？</p><p class="ql-block">如果把這11個員工的社會保險和醫(yī)療保險工傷保險都預算了，起碼需要15萬元。那么總支出還會有結余嗎？仍然是支出大于收入。</p><p class="ql-block">業(yè)主們關心的，每年不少于9萬元的結余作為維修資金，仍然沒有保障。</p><p class="ql-block">這樣的《預算方案》不僅侵犯了員工的合法權益，仍然損害了全體業(yè)主的共同利益！</p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">四、怎樣發(fā)揮現(xiàn)有收入的使用效益、怎樣保障業(yè)主利益最大化？</span></p> <p class="ql-block">注意這張總支出明細表，紅色字的二項支出近20萬元。</p><p class="ql-block">其中近10萬元，是白給物業(yè)公司的“酬金”。</p><p class="ql-block">大家從以上幾張支出表里清楚地知道：</p><p class="ql-block">全部所有的支出，包括公區(qū)責任險等，都是我們全體業(yè)主買的單，小區(qū)物管人員和服務人員的工資保險和福利，全部由我們全體業(yè)主買單，請問物業(yè)公司為我們承擔了什么責任？墊資？擔責？還是別的什么？既然，都不需要一個企業(yè)幫我們承擔任何責任，還需要物業(yè)公司這個外殼干嗎？</p><p class="ql-block">我們還需要每年白給10萬元酬金給物業(yè)公司嗎？</p> <p class="ql-block">注意這張支出表里的7萬多元“稅費”、2萬元業(yè)委會的工作補貼費。</p><p class="ql-block">關于稅費，經營性企業(yè)當然必須納稅，現(xiàn)物業(yè)公司是按什么標準交的稅？有佐證交大吾家小區(qū)去年和今年交稅的證據(jù)支持嗎？如果不委托物業(yè)公司或其他經營性機構經營，而是采用業(yè)主自管，那當然就不需要交稅。7萬余元不就節(jié)省下來了嗎？</p> <p class="ql-block">關于業(yè)委會每月領補貼的問題</p><p class="ql-block">既然白領了十幾個月的工作補貼，卻沒有給我們業(yè)主干一件該干的事兒，也就是說并沒有開展真正的工作，那為什么要發(fā)工作補貼??？<span style="color:rgb(176, 79, 187);">工作補貼決不是職務補貼，</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">沒有工作卻領取了工作補貼，是不是應該退出來。另一方面，如果委托物業(yè)公司開展物業(yè)服務，具體的事情都是物業(yè)公司在做，業(yè)委會不就是監(jiān)督一下物業(yè)公司履行合同嗎？那為什么要拿大家的補貼呢？既然是需要思想政治覺悟高的人進業(yè)委會，既然是需要黨員進業(yè)委會，在領補貼的時候為什么又不高姿態(tài)、高風格自動放棄領取呢？</span></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">五、交大吾家小區(qū)應該選擇什么物管模式</span></p> <p class="ql-block">《交大吾家小區(qū)物業(yè)維護資金年度收支預算方案》讓各位業(yè)主明白了什么？</p><p class="ql-block">第一、小區(qū)物業(yè)管理服務的所有開支，一分一毫都是全體業(yè)主出的錢，物業(yè)公司沒有出任何一分錢。</p><p class="ql-block">第二、如果將預算里邊的項目經理和項目經理助理的工資合并為一個人的工資，六七千塊錢的月薪，聘請一位專職的項目經理，專門組織管理那么多員工來開展服務，難道不能把我們小區(qū)管理服務的更好嗎？</p><p class="ql-block">第三、有一個物業(yè)公司每年要白拿我們約10萬元的酬金，那我們?yōu)槭裁床蝗サ暨@個物業(yè)公司，把10萬元用于我們小區(qū)的改造建設呢？</p><p class="ql-block">第四、實行業(yè)主自管，去掉物業(yè)公司，業(yè)主交了的錢完全用于小區(qū)物業(yè)管理，不屬于經營，肯定就不需要交稅，每年又將省下起碼6萬元。</p><p class="ql-block">第五、所有的員工都應該買法定的保險，公眾責任險也應該買，降低我們小區(qū)物業(yè)管理的所有風險，拉通算，實行業(yè)主自管，我們小區(qū)每年大約有15萬～20萬元的結余。我們可以用這筆結余，把我們的小區(qū)打造的更好！</p><p class="ql-block">第六、銀桂社區(qū)應該指使交大吾家第四屆業(yè)委會，將僅有的物管經費發(fā)揮出最大的使用效率，不要盲目插手業(yè)主物業(yè)管理自治的事情，做好居民自治的份內工作。</p> <p class="ql-block"> 2024.12.11.于成都</p>