<p class="ql-block">本文專為成都市金牛區(qū)交大吾家小區(qū)鄰居們了解小區(qū)物管模式而寫。</p><p class="ql-block">為了增加鄰居的信任，先簡(jiǎn)介幾點(diǎn)作者在物業(yè)管理、小區(qū)治理方面的專業(yè)造詣。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">一、作者簡(jiǎn)介二三事</b></p> <p class="ql-block">（一）下圖說(shuō)明：2021年，四川省人大常委會(huì)召開(kāi)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂稿）》座談會(huì)，李馮川受邀參加并發(fā)言。省人大網(wǎng)站“法言法語(yǔ)”還報(bào)道了李馮川的發(fā)言。</p> <p class="ql-block">（二）下圖說(shuō)明：2023年，成都市人大常委會(huì)召開(kāi)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》座談會(huì)，李馮川受邀參加并第一個(gè)發(fā)言。李馮川因事離會(huì)前所拍照片。</p> <p class="ql-block">（三）下圖說(shuō)明：李馮川研究“信托制”物管，在《現(xiàn)代物業(yè)》雜志第520期發(fā)表研究報(bào)告《“信托制”物管究競(jìng)是什么》。</p> <p class="ql-block">李馮川治病療養(yǎng)期間，未參與小區(qū)部分業(yè)主的維權(quán)活動(dòng)，在當(dāng)?shù)卣⑿^(qū)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主共同籌備成立小區(qū)業(yè)委會(huì)中，1997年10月被選舉為業(yè)委會(huì)主任。從此步入了實(shí)踐探索、學(xué)習(xí)研究、指導(dǎo)培訓(xùn)小區(qū)治理活動(dòng)，至今己逾27年。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">二、了解信托制物管的特點(diǎn)和短板</b></p> <p class="ql-block">法律規(guī)定小區(qū)物管實(shí)行業(yè)主自主管理。</p><p class="ql-block">業(yè)主自主管理分為二種方式：</p><p class="ql-block">其一、委托物業(yè)公司或其他服務(wù)人管理，簡(jiǎn)稱托管；</p><p class="ql-block">其二、業(yè)主自行管理，簡(jiǎn)稱自管。</p><p class="ql-block">委托物業(yè)公司或其他服務(wù)人管理原來(lái)只有包干制模式、酬金制模式，近幾年在成都多了信托制模式。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">包干制和酬金制都是大家比較熟悉的物管模式，遵照《民法典》和國(guó)家、省、市頒布的物管條例運(yùn)行。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">信托制模式大家并不怎么熟悉，多為人云亦云狀態(tài)。其實(shí)信托制并不是物管模式。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">信托原本只是財(cái)產(chǎn)管理的一種模式，被廣泛運(yùn)用在金融領(lǐng)域，遵照《信托法》運(yùn)行。</span></p><p class="ql-block">僅用大白話說(shuō)給鄰居們，便于理解。</p><p class="ql-block">《信托制物管合同》并不是省、市住建部門遵照《民法典》印發(fā)的《物管合同（示范文本）》，而是按照《信托法》相關(guān)規(guī)定擬制的《信托制物管合同》。符合《民法典》的《物管合同》與符合《信托法》的《信托合同》具有本質(zhì)區(qū)別。</p> <p class="ql-block">《物管合同》是按照《民法典》和國(guó)務(wù)院及省、市物業(yè)管理?xiàng)l例，國(guó)家及省、市住建部門印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等成文法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主及所持物業(yè)面積之和的雙三分之二表決、參與表決的雙過(guò)半數(shù)同意的表決程序通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂的《物管合同》，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。</p><p class="ql-block">《信托物管合同》應(yīng)當(dāng)遵循《信托法》的規(guī)定，即每個(gè)委托人（業(yè)主）都要跟受托人（物業(yè)公司）簽訂信托合同，未經(jīng)每個(gè)業(yè)主書(shū)面委托或表決同意，業(yè)委會(huì)是不能代替業(yè)主簽訂信托物管合同的。因?yàn)椤缎磐蟹ā凡徽J(rèn)可小區(qū)全體業(yè)主數(shù)和面積數(shù)雙過(guò)三分之二的參與表決的雙過(guò)半同意，就代表全體業(yè)主都同意了。說(shuō)白了，凡是沒(méi)有親自簽訂信托合同、也沒(méi)有書(shū)面委托業(yè)委會(huì)代簽信托合同、也沒(méi)有表決同意業(yè)委會(huì)代簽信托合同的業(yè)主，物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)均無(wú)權(quán)要求其繳納信托費(fèi)用（物管費(fèi)）。即使業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司起訴這些欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主只須向法官說(shuō)<span style="color:rgb(22, 126, 251);">“我沒(méi)有簽訂《信托物管合同》，也沒(méi)有表決同意或委托業(yè)委會(huì)的人代簽《信托物管合同》，業(yè)委會(huì)簽訂的《信托物管合同》只對(duì)業(yè)委會(huì)成員和表決同意的業(yè)主具有約束力，因此，我不應(yīng)繳納信托費(fèi)用，請(qǐng)駁回起訴?！?lt;/span></p> <p class="ql-block">成都的信托制物管的唯一的意義，就是公開(kāi)小區(qū)物業(yè)費(fèi)和公區(qū)收益的收支明細(xì)，對(duì)包干制的高物業(yè)費(fèi)的大中小區(qū)的沖擊很大，但對(duì)交大吾家小區(qū)這類包干制低物業(yè)費(fèi)的小微小區(qū)并沒(méi)有多大意義。當(dāng)然，應(yīng)當(dāng)充分肯定成都近幾年試行的信托制物管摸式（公開(kāi)透明特征）大力推動(dòng)了四川省、成都市把物管費(fèi)測(cè)算清單列入合同附件、并公開(kāi)物管費(fèi)用和物管事項(xiàng)的雙公開(kāi)規(guī)則的出臺(tái)。除此之外，其缺陷還很多，明顯的法律障礙亟待解決。</p> <p class="ql-block">關(guān)于公開(kāi)小區(qū)費(fèi)用收支明細(xì)這個(gè)方面，新修訂的省、市物管條例已有明文規(guī)定，成都市住建局和市社治委（社工部）兩年前就聯(lián)合發(fā)文要求物業(yè)費(fèi)收支和物業(yè)服務(wù)過(guò)程“雙曬”（向業(yè)主公開(kāi)的意思）。也就是說(shuō)，公開(kāi)透明這一點(diǎn)，今后的所有物業(yè)管理小區(qū)都要這么做，將不再是信托制物管模式的唯一特色了。</p> <p class="ql-block">關(guān)于《信托制物管合同》存在與《民法典》和各級(jí)頒布的物管條例不相符的問(wèn)題。今年初我就向市社工部的領(lǐng)導(dǎo)提出了修改信托制物管合同的建議，市社工部的領(lǐng)導(dǎo)也高度重視我這個(gè)建議，也聽(tīng)說(shuō)了有關(guān)方面正在積極準(zhǔn)備修改信托制物管合同模板。當(dāng)我知道銀桂社區(qū)想把我們交大吾家小區(qū)導(dǎo)入信托制物管的時(shí)候，我意識(shí)到將會(huì)與《交大吾家管理規(guī)約》里邊早已明確的業(yè)主自管性質(zhì)的新物管發(fā)生沖突，為了避免沖突，大約二個(gè)多月前我便主動(dòng)給市社工部的一位處長(zhǎng)打去電話，大意是請(qǐng)他給金牛區(qū)社工部的有關(guān)負(fù)責(zé)人溝通一下，為了防止發(fā)生制度沖突或法規(guī)沖突發(fā)生在我的小區(qū)，或跟我攪在了一起，最好是金牛區(qū)社工部調(diào)整在我們小區(qū)導(dǎo)入信托制物管的計(jì)劃。</p><p class="ql-block">為了引起金牛區(qū)銀桂社區(qū)、營(yíng)門口街道的注意，我還專門發(fā)了一篇網(wǎng)帖《金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)包干制擬轉(zhuǎn)信托制將損害業(yè)主共同利益的情形》。只可惜那些幾爺子也許因?yàn)槊Π?，熟視無(wú)睹、充耳未聞，怎奈業(yè)委會(huì)中的個(gè)別蠢貨喜歡討聽(tīng)從主子瞎指導(dǎo)、忽視業(yè)主們的嚴(yán)重關(guān)切、該住手時(shí)不住手，死皮賴臉推進(jìn)交大吾家小區(qū)信托制物管。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:20px;">我只好給鄰居們說(shuō)透徹、講明白了：</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:20px;">鄰居們可以告訴每個(gè)業(yè)主：不參與導(dǎo)入信托制物管的業(yè)主大會(huì)表決——具體做法——①不簽收表決票、②若有人打電話征求意見(jiàn)只說(shuō)“我不參與”。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;">同時(shí)我還是要給小區(qū)物管公司和業(yè)委會(huì)的頑固分子提前預(yù)個(gè)警：</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:18px;">你們推行信托制物管后，既然是你們代簽的《信托物管合同》，那些不參與表決的業(yè)主拒交信托費(fèi)（物業(yè)費(fèi)），就只有你們代交了。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:18px;">另外，若把原本平靜的小區(qū)搞亂了、再度蛻化了，你們要預(yù)備有人出來(lái)頂鍋承擔(dān)責(zé)任！</span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">三、業(yè)主自管的主要特征</b></p><p class="ql-block">各位鄰居可以要求業(yè)主委員會(huì)公布或者印發(fā)《交大吾家小區(qū)管理規(guī)約》，其中有幾條明確約定了我們小區(qū)將實(shí)行“新物管”——即分別簽訂綜合服務(wù)合同、維修服務(wù)合同、秩序服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、綠化服務(wù)合同。</p><p class="ql-block">這種新物管，就是網(wǎng)上廣泛宣傳的去物業(yè)公司化的業(yè)主自管。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">業(yè)主自管的最大好處是什么呢？</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">信托制物管的所有公開(kāi)透明全部都有，而沒(méi)有的就是物業(yè)公司提取的總收入10%的酬金。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)聯(lián)合提交的交大吾家費(fèi)用收支預(yù)算，總收入約一百四十萬(wàn)多一點(diǎn)，總支出一百四十幾萬(wàn)。每年10%的酬金即每年14萬(wàn)元，這是物業(yè)公司的純利潤(rùn)。</span></p><p class="ql-block"> 新物管實(shí)行的是業(yè)主自管，不用物業(yè)公司中間商，不需要每年支付14萬(wàn)的純利潤(rùn)。由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，并分別聘請(qǐng)綜合服務(wù)，秩序服務(wù)，維修服務(wù)，綠化服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)公司，與這些公司分別簽訂合同，支出成本不會(huì)增加，每年卻節(jié)省了14萬(wàn)元酬金，用于整改小區(qū)和小區(qū)公共積累。</p><p class="ql-block">減掉物業(yè)公司酬金（純利潤(rùn)）14萬(wàn)，就能確保小區(qū)每年還有不少于9萬(wàn)元的公共積累，還能保障每年有3~5萬(wàn)的小區(qū)整改費(fèi)用。</p><p class="ql-block">業(yè)主共同選聘的某家物業(yè)公司，也可以分別簽訂綜合服務(wù)合同、維修服務(wù)合同、秩序服務(wù)合同、衛(wèi)生服務(wù)合同、綠化服務(wù)合同等各專項(xiàng)服務(wù)合同。并不是只有業(yè)主自管才能簽訂各專項(xiàng)服務(wù)合同。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px; color:rgb(22, 126, 251);">請(qǐng)鄰居們說(shuō)，這樣的業(yè)主自管難道不是最好的新物管模式嗎？</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:15px;"> 李馮川 微信號(hào)13350091770</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);"> 2024年12月3日于成都</span></p> <p class="ql-block"><b>附件</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(176, 79, 187);">《交大吾家管理規(guī)約》（部分條款）</b></p> <p class="ql-block">第五條 </p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">本物業(yè)服務(wù)區(qū)域選擇三級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式采取公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)之新物管。</span></p> <p class="ql-block">第二十條 </p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">全體業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或者自行辦理本物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的相關(guān)事宜。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">業(yè)主大會(huì)依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主共同表決應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)人分項(xiàng)簽訂物業(yè)綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序及安全維護(hù)、公共區(qū)域園林綠化和景觀養(yǎng)護(hù)、共用部位和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)三分之二以上成員在場(chǎng)簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)印章。</span></p> <p class="ql-block">第二十六條 </p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分收益一般包括：占用業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地的地面車位所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場(chǎng)地戶外廣告收益；屬于全體業(yè)主所有的游泳池等文體設(shè)施收益；紅線圖內(nèi)公共場(chǎng)地使用收入；調(diào)換現(xiàn)物管用房出租收益；物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定所支付的違約金、賠償金等。</span></p> <p class="ql-block">第三十四條 </p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">業(yè)主要關(guān)心和支持物業(yè)管理工作，有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員履職情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不履行職責(zé)、濫用職責(zé)的委員，業(yè)主可以依照法律法規(guī)規(guī)定和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定，向業(yè)主大會(huì)提出罷免；業(yè)主對(duì)不履行合同的物業(yè)服務(wù)人，提出監(jiān)督意見(jiàn)，并可依照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定，向業(yè)主大會(huì)提出解除合同建議。</span></p> <p class="ql-block">第四十一條</p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（一） 本物管區(qū)域的停車位嚴(yán)重不足，部分綠化區(qū)域成為機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所，嚴(yán)重影響環(huán)境美觀和物業(yè)品質(zhì)，全體業(yè)主授權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)選聘物業(yè)公司競(jìng)標(biāo)方式，完成收縮6棟和7棟外臨中庭車輛碾壓綠化帶、收縮或整理4棟外車輛碾壓綠化帶、收縮1棟、7棟、8棟之間圍繞黃果樹(shù)綠化帶，打造公共區(qū)域景觀。規(guī)范公共區(qū)域泊車、禁止在綠化帶上泊車。 </span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（二）為了方便交大吾家居民乘坐7號(hào)地鐵，開(kāi)啟現(xiàn)有消防大門上的人員進(jìn)出小門，采用磁碰鎖等技術(shù)關(guān)鎖人行門。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（三）本物管區(qū)域應(yīng)當(dāng)培植園林綠化小區(qū)，小區(qū)內(nèi)未靠近房屋窗戶的樹(shù)木修枝不得斬?cái)鄻?shù)干。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（四）積極探索本物管區(qū)域新物管模式，提高現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)用的使用效率。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（五）交大吾家客服中心搬至小區(qū)大門空置屋，三棟3-1-11號(hào)現(xiàn)物管用房可以租賃，收益歸全體業(yè)主。一棟1-1-9號(hào)物管用房，在解決了物管人員廚房問(wèn)題后，可以租賃，收益歸全體業(yè)主。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（六）業(yè)主大會(huì)可以設(shè)置業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，常務(wù)委員3人，非常務(wù)委員2-6人，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主委員會(huì)候選人條件面向全體業(yè)主公告征集自愿報(bào)名的業(yè)主組成。監(jiān)督委員會(huì)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)建議監(jiān)督本物管區(qū)域物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（七）住宅1-7棟內(nèi)墻除污、欄桿刷漆，美化內(nèi)院。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物業(yè)面積分配到各業(yè)主維修資金賬戶。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:15px;">（九）小區(qū)院墻外的用地紅線圖內(nèi)公共場(chǎng)地，劃停車位停車收費(fèi)，也可以出租收取租金，收益除經(jīng)營(yíng)成本外歸全體業(yè)主。</span></p>