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零點(diǎn)瘋

房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的組合拳落地，正在與時(shí)間賽跑。9月29日這個(gè)夜晚，無疑屬于煎熬之中的房地產(chǎn)。這個(gè)夜晚，存量房貸降利率落地，上海調(diào)整住房限購政策，廣州全域取消限購，主要城市對(duì)首套二套首付比例的調(diào)整，也在這個(gè)夜晚悉數(shù)落地。一切的一切，似乎都要搶在十一長(zhǎng)假到來之前。 9月29日夜，央行連發(fā)四份文件，落地9月24日國新辦新聞發(fā)布會(huì)上潘功勝行長(zhǎng)宣布的相關(guān)房地產(chǎn)金融支持措施。其中，《關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》（下稱《公告》）與廣大公眾利益最為相關(guān)，《公告》明確了降低存量房貸利率的時(shí)間表、路徑和方式方法。《公告》一共有六條內(nèi)容，涉及廣大公眾切身利益的主要是前四條，分別是： 一、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動(dòng)利率的，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。 二、固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。置換時(shí)，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)幅度等于原合同利率水平與最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的差值。 三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。 四、自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化，加點(diǎn)幅度不得低于置換貸款時(shí)所在城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。公告的第五、第六條，普通公眾可以忽略。具體而言，上述四條內(nèi)容帶來的影響如下： 其一，采用浮動(dòng)利率的存量房貸調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)是11月1日。從這一天開始，借款人可以與商業(yè)銀行協(xié)商重定價(jià)周期，從這個(gè)時(shí)點(diǎn)開始，房貸利率直接調(diào)整為最近一個(gè)月的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。所謂協(xié)商重定價(jià)周期，是因?yàn)楝F(xiàn)行浮動(dòng)利率的房貸合同，雖然一般有兩種利率調(diào)整周期，但主要執(zhí)行的方式次年1月1日開始調(diào)整的方式。如果按照這兩種調(diào)整方式，存量房貸利率下調(diào)的時(shí)間將明顯推后。允許從11月1日開始協(xié)商重定價(jià)周期，就意味著存量房貸利率可以在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)整到位。根據(jù)央行測(cè)算，平均降幅在0.5%上下。 其二，原有固定利率存量房貸，可以轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率房貸，具體方式是由銀行發(fā)放新的浮動(dòng)利率房貸進(jìn)行置換。利率隨行就市，以最近一個(gè)月市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基準(zhǔn)，再加上加點(diǎn)構(gòu)成，這個(gè)加點(diǎn)有可能是負(fù)值，也就是說，可能是減點(diǎn)，這樣，存量固定利率房貸“降利率”也就完成了。 其三，相比于浮動(dòng)利率存量房貸，固定利率存量房貸的操作要復(fù)雜一些，關(guān)鍵在于加點(diǎn)的計(jì)算。公告給出的方式，加點(diǎn)是原有固定利率和現(xiàn)有最近一月的市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)之間的差值。舉例而言，如果原來的固定利率是5，現(xiàn)行最近一月的利率是3，那么，加點(diǎn)就是差值2，置換出來的浮動(dòng)利率房貸的利率就是現(xiàn)行市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)+2——這只是舉例而言。這看起來有些費(fèi)解。實(shí)際上，現(xiàn)行LPR利率2019年開始實(shí)施，實(shí)施時(shí)，借款人可以選擇浮動(dòng)利率，也可以選擇固定利率。而在2019年前以及更早，大量房貸都是固定利率，合同約定執(zhí)行的，也都是當(dāng)時(shí)的房貸利率，有可能明顯低于當(dāng)下。因此，如果固定利率低于或等于當(dāng)前利率報(bào)價(jià)水平+加點(diǎn)，那么借款人就可以選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率，不轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率；只有在劃算的情況下，借款人才會(huì)轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率。從我們了解的情況看，固定利率房貸轉(zhuǎn)換的需求總量不是太大。 其四，央行在新發(fā)房貸和存量房貸利率之間，設(shè)定一個(gè)偏離度值，當(dāng)偏離度值達(dá)到或超過一定的幅度時(shí)，借款人可以和銀行協(xié)商，用新發(fā)的浮動(dòng)利率貸款置換存量貸款，加點(diǎn)幅度不低于所在城市下限。這實(shí)際上是給出了一個(gè)機(jī)制，使未來存量房貸利率調(diào)整可以常態(tài)化。換句話說，未來只要存量房貸和新房貸之間的利率差距達(dá)到一定的水平，借款人就可以和銀行協(xié)商，降低房貸利率。在9月24日的發(fā)布會(huì)上，潘行長(zhǎng)十分樸素地講了一句話，大意是商業(yè)銀行需要時(shí)間來制定實(shí)施細(xì)則，請(qǐng)公眾不要下午就去銀行要求下調(diào)房貸利率。這一次，商業(yè)銀行的動(dòng)作很快，工農(nóng)中建四大行在9月29日晚間，均給出了調(diào)降存量房貸利率的時(shí)間表：細(xì)則出臺(tái)不晚于10月12日，10月31日前對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。這與央行給出的11月1日這個(gè)重定價(jià)周期時(shí)點(diǎn)順利銜接。就在同一天晚間，廣受關(guān)注的限購政策調(diào)整也有落地進(jìn)展，上海市對(duì)限購政策做出三項(xiàng)調(diào)整：一是對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。二是對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。三是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策，對(duì)在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。另外，廣州也緊跟著取消全部限購政策，深圳、北京調(diào)整限購政策也是大勢(shì)已定?，F(xiàn)在萬事俱備，只欠“止跌回穩(wěn)”，這個(gè)十月，樓市值得期待。 編輯/零點(diǎn)瘋圖片/網(wǎng)絡(luò)2024/09/30凌晨于杭州