本周熱點(diǎn)總結(jié)｜沒(méi)想到，房?jī)r(jià)這么快就開漲了？

暮雪含情之貝爾

目前市場(chǎng)上已知或未知的消息和動(dòng)作，哪些信號(hào)才是更需要去關(guān)注的？哪些信號(hào)又是容易疏忽掉的？對(duì)我們普通人的具體影響又是什么？不過(guò)，今天也只是部分消息的解讀，更深入的話題研討，我是放在了我今晚7點(diǎn)的閉門直播課程中去說(shuō)，想了解最新的政策變化和走向，都可以掃下方二維碼，跟我詳聊。 重磅！美聯(lián)儲(chǔ)開局降息50bp北京時(shí)間9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)在貨幣政策委員會(huì)FOMC會(huì)后宣布，聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間從5.25%到5.50%降至4.75%至5.0%，降幅50個(gè)bp。這是美聯(lián)儲(chǔ)自2020年3月，也就是4年來(lái)的首次降息。決議公布后，三大美股指刷新日高，兩年期美債收益率跳水超10個(gè)基點(diǎn)，黃金盤中拉升超1%創(chuàng)歷史新高。點(diǎn)評(píng)：其實(shí)在老美降息前，我就預(yù)測(cè)過(guò)，一旦降息，對(duì)我們來(lái)說(shuō)可能是轉(zhuǎn)機(jī)也可能是危機(jī)。轉(zhuǎn)機(jī)是在于，萬(wàn)億資金回流，我們的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)因此加速止跌企穩(wěn)。這里我看有很多人只是單獨(dú)地解讀為抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實(shí)沒(méi)那么簡(jiǎn)單；資金同樣可以回流到我們的企業(yè)，去減輕這些企業(yè)的存量債務(wù)壓力。像上周摩根大通就估算了一個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)企業(yè)未結(jié)匯美元總數(shù)達(dá)到3000-6000億美元的水平；可以說(shuō)，這個(gè)規(guī)模要是能回來(lái)，行情變化肯定是不小的。而行情變好了，對(duì)于企業(yè)而言，也就更有信心繼續(xù)去銀行借貸發(fā)展；進(jìn)一步傳導(dǎo)到普通人，那就是就業(yè)和收入同樣會(huì)迎來(lái)一定的好轉(zhuǎn)。就業(yè)有了，收入有了，又進(jìn)一步完成了去杠桿的需求，那么傳導(dǎo)到消費(fèi)，我們的需求端也就會(huì)得到一定的提振，一部分城市的資產(chǎn)價(jià)格，也就能得到企穩(wěn)。危機(jī)則是在于，當(dāng)前我們對(duì)于追求貨幣放水、增加流動(dòng)性的迫切，很可能會(huì)物極必反，導(dǎo)致通縮進(jìn)一步加劇。所以即使是老美降息了50bp，我們也要伺機(jī)而動(dòng)，而不是盲目跟降。——為什么這兩天全球資本市場(chǎng)沸騰，我們卻沒(méi)有即時(shí)跟著下調(diào)LPR利息，也正在于此。很多人其實(shí)忽略了一個(gè)信號(hào)，在老美宣布降息的前后2天，實(shí)際上央媽已經(jīng)連續(xù)3天操作了共計(jì)1.6萬(wàn)億的逆回購(gòu)交易量； 這一操作，你可以理解為，LPR此時(shí)不降，就是在等著這個(gè)逆回購(gòu)利率先動(dòng)，為的就是先增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，讓足夠的水流通到市場(chǎng)里去。一場(chǎng)蓄勢(shì)已久的放水，正在因?yàn)槔厦篱_啟降息的閘門，也跟著緩緩開啟。而勢(shì)頭越大，也就意味著接下來(lái)的政策只會(huì)越超出預(yù)期。最快國(guó)慶前，930前后，很可能就將迎來(lái)517后，屬于樓市的新一輪松綁潮，包括大家期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，以及降準(zhǔn)等。所以你要去關(guān)注的反而不是我們此時(shí)此刻不降息，而是應(yīng)該關(guān)注接下來(lái)你所在的市場(chǎng)，你的城市，你的房子，有沒(méi)有機(jī)會(huì)在即將到來(lái)的10月接到水，完成筑底的可能。沒(méi)有的話，那么你就該趕著最后這波熱度趕緊出清了。而如果你不懂評(píng)判房子價(jià)值的方法，我這邊也有份《資產(chǎn)評(píng)估自測(cè)表》，是否需要割肉，如果需要，應(yīng)該如何賣？如果不需要，那又該如何實(shí)現(xiàn)先買后賣的價(jià)值最大化？北京優(yōu)化房地產(chǎn)政策9月20日，中共北京市委結(jié)合首都實(shí)際，制定了具體的實(shí)施意見：加快建立符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式；優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。點(diǎn)評(píng)：這個(gè)取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上就是取消豪宅線。而放到這個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)推出，很顯然最大的作用就是要開始降低稅費(fèi)，包括契稅和增值稅。相當(dāng)于二手房交易中每套房子可以節(jié)省數(shù)十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)的稅費(fèi)。其實(shí)這個(gè)舉措去年12月的時(shí)候北京就調(diào)整過(guò)一次，但是并沒(méi)有直接取消，還是有一定限制；包括廣州最近也是，在南沙區(qū)解除了限購(gòu)，并且實(shí)施買房即可落戶，不過(guò)這個(gè)政策并沒(méi)有官方發(fā)文，但私底下你去各樓盤轉(zhuǎn)都會(huì)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)在執(zhí)行，買房即可落戶且同時(shí)解除限購(gòu)。雖然也只能說(shuō)，力度都是比較小的，所以接下來(lái)廣州的動(dòng)作肯定還會(huì)放得更大；不過(guò)北京在老美降息后的第二天就公布了這件事情，還是比較能說(shuō)明一件事情：就是接下來(lái)新一輪的松綁潮，一定是從一線城市上去發(fā)力，上海、深圳也一定會(huì)持續(xù)去跟進(jìn)；除了降低稅費(fèi)，取消更多核心區(qū)域的限購(gòu)也將成為重點(diǎn)。整體上看，930大概率會(huì)有救市政策，所謂金九銀十嘛，相對(duì)7、8月成交肯定會(huì)有反彈；但要形成趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，還是得從4個(gè)一線城市以點(diǎn)帶面才行。 斷供房貸被冷處理《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的文章報(bào)道：銀行對(duì)斷供房貸逐步轉(zhuǎn)向冷處理，將根據(jù)借貸人面臨的困難、還款能力、還款意愿等分類管理。轉(zhuǎn)變的最根本原因，是斷供房貸涉及民生問(wèn)題，部分地方政府擔(dān)心司法拍賣房產(chǎn)會(huì)造成一部分群體失去居所，所以不希望通過(guò)法拍程序處置。目前，多數(shù)銀行已采取不同的主動(dòng)防御措施，試圖將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)，以確保斷供風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)大規(guī)模集中爆發(fā)。點(diǎn)評(píng)：實(shí)際上，銀行的這波操作，恰恰說(shuō)明了一件事情：房?jī)r(jià)是經(jīng)不起久跌的。正所謂久跌必漲，所以關(guān)于這個(gè)趨勢(shì)，我認(rèn)為大家也不必太過(guò)焦慮，反而意味著樓市的行情確實(shí)正在扭轉(zhuǎn)當(dāng)中。像法拍房的數(shù)量正在被人為地控制減少就是個(gè)最明顯的信號(hào)。而這背后，一方面是能趁著老美這波降息資金回流，給企業(yè)和居民爭(zhēng)取收入恢復(fù)上漲的時(shí)間，不至于因?yàn)橘u完房后還資不抵債而出更大的事兒；一方面，也可以配合當(dāng)前地方收儲(chǔ)去庫(kù)存的救市動(dòng)作，回購(gòu)部分法拍房轉(zhuǎn)成保障房，同樣是以購(gòu)代建；還有一方面，就是我們的保交樓動(dòng)作也正在加快地兌現(xiàn)當(dāng)中，同樣是對(duì)斷供房的出清。而一旦法拍房的壓力開始減輕，也就意味著，你所在城市的二手房?jī)r(jià)受沖擊更少，回暖也就會(huì)相對(duì)更快一些。當(dāng)然，只看法拍房這一指標(biāo)自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要對(duì)比所在城市的：政策、二手房成交量、小區(qū)業(yè)主調(diào)價(jià)率及撤盤率、筍盤消化率、看房量、去化周期等…為此，我也系統(tǒng)研判了這些數(shù)據(jù)，為大家梳理出了美聯(lián)儲(chǔ)降息將能最快恢復(fù)樓市冷暖的一批價(jià)值城市。成都樓市，打響樓市上漲第一槍？！9月20日，貝殼溢價(jià)42%奪得成都新“地王”的消息引發(fā)了多方關(guān)注；就在同一天，本土地產(chǎn)巨頭嘉禾興房地產(chǎn)公司突然發(fā)布文件，宣布了樓盤漲價(jià)的決定。根據(jù)文件內(nèi)容，自2024年10月1日起，該公司旗下的“嘉禾華府”、“嘉禾賓湖頌”、“金沙壹品”、“壹品”、“嘉禾宸府”等所有在售項(xiàng)目房源單價(jià)將上調(diào)2%。 點(diǎn)評(píng)：這個(gè)溢價(jià)42%，我專門去看了一下，是斥資了10.76億拿下的，并且創(chuàng)下了成都的樓面價(jià)新高。 畢竟單個(gè)開發(fā)商的漲價(jià)，放眼全國(guó)，還并不具有標(biāo)志性意義。目前市場(chǎng)公認(rèn)的風(fēng)向標(biāo)，也依然是北上廣深這4座一線城市。根據(jù)國(guó)內(nèi)頭部投行中金公司的研究報(bào)告：過(guò)往周期經(jīng)驗(yàn)表明，一線城市基本面改善，對(duì)全國(guó)其他城市市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)具有較強(qiáng)的引領(lǐng)作用，是判斷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的晴雨表。 所以，結(jié)合前面我說(shuō)的，北京從取消普宅和非普宅限制開始，相信后面會(huì)迎來(lái)新一輪的松綁潮，且比517更猛。而這個(gè)過(guò)程中，一線城市新房、二手房交易量和交易價(jià)格的變化，基本上會(huì)在2-4個(gè)月左右傳導(dǎo)到二線城市。一線城市回暖后，再帶動(dòng)其它強(qiáng)二線城市逐步回暖。所以這個(gè)時(shí)候，不管你買房是剛需自住、出租，或者就是最直接的投資；毫無(wú)疑問(wèn)，你都要開始考慮一致的預(yù)期，那就是房產(chǎn)升值。那預(yù)期怎么樣才能兌現(xiàn)呢？未來(lái)樓市分化加劇的背景下，不同的城市能級(jí)不同，漲跌的節(jié)奏也不同，哪些城市可以買，哪些城市不能買甚至要考慮賣掉做置換？就是你現(xiàn)在要去考慮的。包括老美降息后，全球資本市場(chǎng)開始出現(xiàn)行情波動(dòng)，很多人在問(wèn)我有沒(méi)有什么資產(chǎn)可以投標(biāo)？像股市之外，黃金因?yàn)槔厦澜迪⒂譂q了一波，存款利率持續(xù)走低的情況下，我手里的錢是否也可以放到這里？又或者其他地方？以上問(wèn)題，大家都可以掃描下方小程序碼，加我好友，我會(huì)一一回答大家。