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《萬大叔的故事——兼談房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)形成原因及化解思路》之一

江中流

<p class="ql-block">萬大叔的故事</p><p class="ql-block">兼談房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)形成原因及化解思路</p><p class="ql-block">93年參加工作，在一家商業(yè)銀行的支行，行長和信貸主任行伍出身，自然而然地發(fā)展了很多基建工程兵系統(tǒng)的客戶，建設(shè)集團、建設(shè)投資控股、振業(yè)、天地、長城、天健（市政）等等。常和主任前去拜訪，進了門就立正、敬禮，高喊一聲“報告”！公司的高管大部分是部隊團營級領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)業(yè)，辦事爽快得很。那時基建工程兵公司為政府搭橋修路，政府置換了大量的土地，成本低，基建隊伍又有戰(zhàn)斗力，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤挺高，所以大部分時間在銀行的存款比貸款還多，銀行前去拜訪無非是想增加點存貸款的額度。</p><p class="ql-block">雖然主要客戶是房地產(chǎn)，但對這個行業(yè)是如何運作的，我卻是一竅不通。記得98年底，讓一個信貸員帶去鵬城房地產(chǎn)公司看看項目，到了工地門口，看到大大的牌子上寫著施工單位、承建單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和開發(fā)商等等五花八門，我就好奇地問“這個項目是誰的呀，是不是施工單位某某某”？信貸員說，開發(fā)商才是業(yè)主。那時候我是信貸主任，但這么無知頓時無地自容。</p><p class="ql-block">回來決定惡補，四處打聽之下，有人推薦了梁興安總。記憶中梁總剛剛從萬大叔那邊辭職創(chuàng)業(yè)，開了一家很小很小的公司，98年底到99年，我們請梁總上了三次大課，分別在八卦三路的青年培訓(xùn)中心、上步北路的平安中心和大梅沙。梁總講了房地產(chǎn)的前世今生、建設(shè)流程、成本構(gòu)成、稅負種類、價值評估、行業(yè)前景等等。我們算是梁總的第一批Fans，也是甲方之一。后來世聯(lián)成為了世聯(lián)行，梁兄卻于2021年5月到大涼山支教途中不慎墮崖；梁兄假若在世，想必對目前行業(yè)困境有一番見解。</p><p class="ql-block">我們驚訝于梁總的博學(xué)多聞之時，對能培養(yǎng)出這樣人才的萬大叔有點好奇心。正好萬大叔也是我們的主要客戶，于是讓信貸員楊姐帶我去拜訪，楊姐的先生是萬大叔的創(chuàng)始人之一。當(dāng)時萬大叔辦公在紅荔西路“有名”的“深圳石化”大廈，我們一去就被攔住在一樓，參觀萬大叔的文化中心，所有的事情均由秘書傳達代辦。</p><p class="ql-block">當(dāng)時深圳被稱為“文化沙漠”，萬大叔所倡導(dǎo)的企業(yè)文化，成為沙漠中一朵嬌艷的玫瑰花?？腿税菰L之后，每月份都收到一份萬大叔的雜志。有一位美麗多才的女同學(xué)，當(dāng)過校刊主編，也多次收到萬大叔的熱烈邀請。在產(chǎn)品設(shè)計的過程中，萬大叔把這種文化的追求融入其中，典型的有香梅路的城市花園，布局精美的小高層、開盤時候的薩克斯風(fēng)，令人仿佛置身歐陸小鎮(zhèn)；稍后香蜜湖路的溫馨家園也曾以格局精致風(fēng)動一時；直至第五園中式別院的逸雅古樸，將文化元素融入住宅建設(shè)的觀念發(fā)揮到了極點。</p><p class="ql-block">從另外一個角度看，萬大叔也是不得已而為之。商貿(mào)公司出身的想與建筑公司出身的在房地產(chǎn)行業(yè)競爭，只能另辟蹊徑；在行業(yè)的探索中，萬大叔往往是出奇而制勝。</p><p class="ql-block">萬佳商超在萬大叔發(fā)展歷程中看似是一個閑子。九十年代的華強北冷冷清清，晚上整條街就一家書店門口有一盞弱小的電燈。萬大叔偏偏選了書店的位置搞起一家超市。在此之前，姚老板在彩田南開過一家凈菜店，再往前潮州大佬兵總在華強南開了一家大超市；萬佳同時的競爭對手還有上步路的千百意和紅嶺路的歲寶。最后萬佳勝出，包括總店華強北和二分店翠竹北路成為福田和羅湖人氣最鼎盛的街道。人們的邏輯中，并不太看重內(nèi)部的管理，而將勝負的因素大多歸結(jié)為位置和運氣。第一代商超的成功，讓人們對于萬大叔的選址能力一集封神。萬大叔選在哪里，那里就會成為旺區(qū)，已經(jīng)成為一個常識。</p><p class="ql-block">萬大叔的優(yōu)勢，不僅僅在選址、設(shè)計，推行環(huán)保預(yù)制板、精裝修交樓也是行業(yè)領(lǐng)先。萬大叔的物業(yè)管理也是個品牌，是好多人選擇萬大叔的重要原因。一句話，萬大叔進入了“只有被模仿，從未被超越的高速發(fā)展道路”。曾經(jīng)目睹身價數(shù)十億的房地產(chǎn)老板，在萬大叔一個年輕的區(qū)域項目經(jīng)理面前唯唯諾諾，彼時能夠與萬大叔合作，是江湖地位的標志，也是財富的標志。</p><p class="ql-block">曾幾何時，這樣一個集萬千寵愛的優(yōu)等生，市場上傳出一些消息，公司也多次的辟謠。行業(yè)中的一些公司日子更加困難。究竟其中發(fā)生了什么樣的變化呢？</p><p class="ql-block">愚以為房地產(chǎn)行業(yè)中最重要的事件，是2001年深水溝市政府發(fā)布《土地交易市場管理規(guī)定》，明確“凡經(jīng)營性、盈利性項目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場公開出讓”，這是繼首次有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度上的“第二次革命”，當(dāng)時的報紙預(yù)言“將有90%”的房地產(chǎn)公司被淘汰”，主要是指一些靠關(guān)系協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得土地的皮包公司可能無法繼續(xù)其生存模式。隨后的土地出讓金政策改變也逐漸印證了這一點，2008年深水溝市《土地使用權(quán)出讓條例》修訂明確規(guī)定招拍掛土地出讓合同簽訂后五日內(nèi)交齊全部出讓金。土地取得模式的轉(zhuǎn)變，一方面規(guī)范了市場，二是作為調(diào)控措施讓市場減溫，另一方面，也開啟了房地產(chǎn)行業(yè)金融化的過程。土地競爭激烈地價上漲，其他因素不變的情況下，單一項目利潤空間下降，房地產(chǎn)公司為了生存發(fā)展，必然搶奪越來越多的項目，資金占用越來越多，更加依賴金融機構(gòu)的融資；隨后一段時間，出現(xiàn)了很多“明股實債”的項目；在加杠桿的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更加爭分奪秒，出現(xiàn)了付土地款到開工限期七天的模式，通過高周轉(zhuǎn)來提高資金流動性。同時，房地產(chǎn)的商品化也一定程度加速了房價上漲，為開發(fā)商的高速擴張火上添油。</p><p class="ql-block">五年前，微信小群里有個小伙伴家里有一塊地，想自己開發(fā)房地產(chǎn)，被我苦苦勸住。記得當(dāng)時預(yù)測說幾年后許多房企會陷入債務(wù)危機，房子可能賣不出去了。因為任何行業(yè)如果加了金融屬性，就會產(chǎn)生金融周期，那么低潮或者危機只不過是伴生物，房企的外債就常常成為危機的導(dǎo)火索。</p><p class="ql-block">另外，在當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮中已經(jīng)隱隱約約潛伏著一定的風(fēng)險。之前我經(jīng)歷過江浙制造業(yè)聯(lián)保債務(wù)危機的處置以及上海鋼貿(mào)不良的處置，當(dāng)時還“發(fā)明”了一個方法叫“傍大款”，鼓勵尋找行業(yè)內(nèi)的大佬來兼并收購一部分問題資產(chǎn)，實現(xiàn)債務(wù)重組；這種方式一般對龍頭企業(yè)來說也意味著信貸的擴張，雖然表面上看低價收購是一筆好買賣，但是如果資產(chǎn)的適配度不高，或者法律關(guān)系過于復(fù)雜，消化的時間稍微拉長，也會影響龍頭企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率。如果收購資產(chǎn)的規(guī)模過大、杠桿過高，遇到大的經(jīng)濟周期有可能把龍頭企業(yè)也拉下水。所以看到萬大叔們頻頻充擔(dān)白馬騎士的時候，非常擔(dān)心熟悉的一幕又要出現(xiàn)了。</p><p class="ql-block">事后來看，這種加杠桿也有主動與被動之分，在增長模式重新定義的時候，一開始的主動加杠桿擠占市場份額，到為維持市場份額的被動加杠桿，中間的變化階段確實模糊難以界定。七年前曾經(jīng)短暫地代理過某商業(yè)銀行監(jiān)控部的負責(zé)人，一上來就碰到要下達一個大型房企的內(nèi)部監(jiān)管函，“只收不貸”；思考了兩天后，還是帶著壓力簽上名字，首先是尊重預(yù)警同事的專業(yè)判斷；其次當(dāng)時“某大”已經(jīng)出現(xiàn)一些風(fēng)險的信號，出現(xiàn)了從主動的加杠桿變成被動的多方位的信用（債務(wù)）擴張跡象。如今，看到很多銀行動輒數(shù)百億的貸款陷在其中，而老東家榜上無名，又平添許多感慨。</p><p class="ql-block">也有些人把房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機歸咎于房價的下跌。想起了二十多年前的一段往事，當(dāng)時深圳房價刷刷地漲，有一位親戚在澄海老家做房地產(chǎn)的，我問：您建的房子為什么不搞個售樓中心推銷漲價呢？他說：我們做的是街坊生意，大家都買的起，我們才能夠生存；搞銷售中心增加成本，羊毛出在羊身上；我們是老業(yè)主和朋友幫忙推銷，打個電話我們打個折頭，大家都高興。又問：為什么不多建一些房子呢？他說：一個是我們有多少錢做多少生意，多搞項目就要借錢我們不干這個事。另外，一個縣城就那么大的消費力，你建一個，我建一個，這樣我們這些搞建筑搞工程的都有飯吃，你一下子搞三個，把別人擠倒了，工人到你這里找工作，你還是要收要養(yǎng)。這些話好多年我都是半懂不懂，但是這么多年來縣城的房價確實沒有暴漲也沒有暴跌；其中有幾年幾家外地來的房企高價拍得土地，最后因為房子性價比遠不如當(dāng)?shù)氐姆科?，也只能?dāng)是一錘子買賣了。</p><p class="ql-block">所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成敗，不僅與地域、位置有關(guān)，更與經(jīng)營者的發(fā)展觀念和經(jīng)營模式有關(guān)，甚至還與地方管理者的想法有關(guān)。前些年有名的“千億哥”，所到之處都說要投資一千億，當(dāng)?shù)匾恍┤艘彩勤呏酊F。他們沒想到現(xiàn)在想投的地方還是一個坑；更沒有想到，如果真建起來也得有那么多人買得起；即使建起來賣得掉，也會擠垮不少當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)。招商引資四十多年的歷史了，改革開放初期是引進華人華僑國外資金為主，漂泊奮斗半生把相當(dāng)部分積蓄投資（捐獻）家鄉(xiāng)，一方面是光宗耀祖，另外也是看好國家發(fā)展前景，“家國情懷”兼而有之；加入WTO以后是承接世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移，廉價勞動力和吃苦耐勞的特質(zhì)成為制造業(yè)大國的底層資產(chǎn)；西部大開發(fā)、中西部崛起后，更多的是騰籠換鳥，產(chǎn)業(yè)迭代的新舊布局。招商引資已經(jīng)從最初的引入資金，變成引入資本，慢慢變成引入技術(shù)和訂單，因此名稱建議改為“招商引技”或“招商引機”更加合適，反正廣東人這幾個字的讀法都差不多。在后續(xù)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，如果不注意這個變化，立足本地原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做大做強，以完善產(chǎn)業(yè)鏈上下游、提升創(chuàng)新能力、“引技”“引機”為主，那么，盲目的老一套“引資”，將可能為下一波危機埋下伏筆。</p>