他們的口才真是厲害！

張忠凱【鐵嶺市】

大型養(yǎng)老社區(qū)尋實施方落地 一種大型宜居養(yǎng)老社區(qū)建筑占地：330畝(建筑452米x400米）建筑面積：50萬平米（最佳規(guī)模）房間：10000個（20000張床位）利潤：1.4億元（收回投資后利潤。多長時間收回投資暫不公開）老人月現(xiàn)金花消：1000元總投資：如果按3000元每平米建筑造價是15億元（可分期建設(shè)）這是一種可以真正做好養(yǎng)老，用建筑來破解養(yǎng)老難題，能形成“人文生態(tài)養(yǎng)老體系”的綜合體模式養(yǎng)老機構(gòu)。?做好養(yǎng)老：如何收回投資？如何有很好利潤？幾百萬元如何獲得330畝土地？如何良好運營？老人如何能去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、醫(yī)療好？老人如何能愿意去？一切的一切，一定得是做好養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計才可以，來找到答案，否則，就會做不好養(yǎng)老。 截止2023年，我國60歲以上老人有2.8億(單身老人有7千多萬人，失能半失能老人有4千多萬人)。眾多大小牌企業(yè)早就看到這是個具有天大市場發(fā)展?jié)摿Φ囊环N朝陽行業(yè)，因此，很多都涉足了該行業(yè)，想在該市場中分一杯羹，但是，結(jié)果是入住低（平均入住率50%左右），難盈利，難收回投資，總結(jié)的經(jīng)驗是水太深，養(yǎng)老不好做，帶來的是不像以前那樣熱心做養(yǎng)老了，心也涼了，不能良性發(fā)展也干不動了。原因是都未做到養(yǎng)老機構(gòu)“規(guī)模合理”，“物美價廉”，如果做到了，落地一所后就是我國大規(guī)模機構(gòu)養(yǎng)老的起步期開始，就會破解世界性養(yǎng)老難題，就會出現(xiàn)年入數(shù)千億元重量級養(yǎng)老企業(yè)。破解世界性養(yǎng)老難題，是要通過養(yǎng)老機構(gòu)老人來入住養(yǎng)老來實現(xiàn)，老人得去得起，住得起，愿意去才可以，得把養(yǎng)老機構(gòu)做成“規(guī)模合理”，“物美價廉”才可以。?養(yǎng)老機構(gòu)是一種產(chǎn)品，規(guī)模小就會功能少、設(shè)計不合理就不是物美；造價高和運營成本高，老人就會去不起、住不起，就不是價廉，這是做不好養(yǎng)老的原因所在。以往眾多企業(yè)和政府做的養(yǎng)老規(guī)模，大多都是100至500張床位左右，這樣規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)，除可以解決老人吃和住，其它各方面都是做不好的，就會做不好養(yǎng)老。 高端養(yǎng)老：養(yǎng)老涉及老人吃、住、玩、醫(yī)療、環(huán)境。如果建幾百人的養(yǎng)老機構(gòu)，每個房間80至120平米，室內(nèi)、室外高檔裝飾，每人月花銷有5千元、8千元、甚至過萬，這就是高端養(yǎng)老嗎？不是的，因為，只實現(xiàn)了養(yǎng)老機構(gòu)中的住和環(huán)境較好，如果按本案方式建50萬平米的，20000萬人規(guī)模的，最佳模式的，最佳體量的養(yǎng)老機構(gòu)，老人的吃、住、玩、醫(yī)療、環(huán)境，各項指標(biāo)就會都得到很好實現(xiàn)，這樣才能稱得上是高端養(yǎng)老，而非有錢的群體，高花消，在幾百人或再多點的養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，就是高端養(yǎng)老了。都未做好機構(gòu)養(yǎng)老，那么，養(yǎng)老是不是就做不好了哪？是可以做好的，那就是得科學(xué)合理設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)建筑，規(guī)模還得大，還得是功能齊全能形成人文生態(tài)體系的綜合體，還得是容易收回投資、有很好利潤，還得是老人去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、醫(yī)療好，愿意去，這樣才可以做好養(yǎng)老。?我國7千多萬單身老人，很高比例是自己生活，有的與子女相隔遙遠(yuǎn)，有的身體不好、有的做不好飯，飯菜簡單吃剩菜剩飯是經(jīng)常，更讓老人痛苦的是寂寞，經(jīng)常一個人獨處，難受程度可想而知；4千多萬失能半失能老人，會給老伴、子女帶來嚴(yán)重的照料負(fù)擔(dān)。由于我國獨生子女政策，先期是獨生子女的父母，已超過了70歲，子女會是無法承擔(dān)照料狀態(tài)，因此，出現(xiàn)一種可以大規(guī)模的機構(gòu)養(yǎng)老模式有多么的重要？就是這樣的大規(guī)模的機構(gòu)養(yǎng)老，也不可能全部解決我國2.8億老人（以后還會增加）養(yǎng)老需求，但是是可以解決大量老人機構(gòu)養(yǎng)老的。?下面是以上養(yǎng)老建筑模式縮小版養(yǎng)老建筑，跟其它養(yǎng)老機構(gòu)一樣，也就是可以解決一下老人吃和住，其它都是做不好的，以下設(shè)計的幾種小型版養(yǎng)老機構(gòu)方案，目的是少量投資體現(xiàn)一下效果。 類型一：建筑長200米，寬32米，三棟，占地50畝，6層，建筑面積79200平米，1800個房間，3600個床位，房間不含衛(wèi)生間靜面積21.6平米。建筑成本如果按3000元每平米計算是2.38億元。住滿時投資收回，年利潤1314萬元，老人月現(xiàn)金花消1000元左右。 類型二：建筑長100米，寬32米，占地20畝，6層，建筑面積26000平米，房間600個，房間不含衛(wèi)生間靜面積21.6平米，床位1200個。建筑成本如果按2000元每平米計算是5200萬元。住滿時投資收回，年利潤432萬元，老人月現(xiàn)金花消1000元。 類型三：建筑長100米，寬32米，占地15畝，6層，建筑面積13000平米，房間300個，房間不含衛(wèi)生間靜面積21.6平米，床位600個。建筑成本如果按2000元每平米計算是2600萬元。住滿時投資收回，年利潤219萬元，老人月現(xiàn)金花消1000元。 類型四：建筑長100米，寬32米，兩棟，占地20畝，3層，建筑面積13000平米，房間300間，床位600個，房間不含衛(wèi)生間靜面積21.6平米。建筑成本如果按2000元每平米計算是2600萬元。住滿時投資收回，年利潤219萬元，老人月現(xiàn)金花消1000元。 類型五：建筑長100米，寬32米，占地15畝，3層，建筑面積6500平米，房間150個，床位300個，房間不含衛(wèi)生間靜面積21.6平米。建筑成本如果按2000元每平米計算是1300萬元。住滿時投資收回，年利潤109.5萬元，老人月現(xiàn)金花消1000元。 以上投資如何收回？如何獲得利潤？老人如何花消？幾百萬元如何獲得330畝土地？是經(jīng)過長時間研究，依托養(yǎng)老建筑模式一環(huán)扣一環(huán)計算得出來的破解養(yǎng)老難題方法，非無依據(jù)，非不靠譜，屬商業(yè)秘密，因此，暫時不預(yù)公開。 我國養(yǎng)老有天大的機構(gòu)養(yǎng)老需求，但是，入住機構(gòu)的老人也就1%左右，說明已有的養(yǎng)老機構(gòu)模式，不論是國內(nèi)的還是國外的，都不是最佳養(yǎng)老機構(gòu)模式，使我國養(yǎng)老起步期都未到來，如果出現(xiàn)模式最佳的，規(guī)模合理的，物美價廉的，造價低的，收費低的，能形成養(yǎng)老人文生態(tài)體系綜合體的，可破解世界性養(yǎng)老難題的養(yǎng)老機構(gòu)模式，大規(guī)模復(fù)制時，已有的養(yǎng)老機構(gòu)，不論大牌企業(yè)做的養(yǎng)老機構(gòu)，還是小牌企業(yè)做的養(yǎng)老機構(gòu)，就都會是雪上加霜，難以為繼，這是優(yōu)勝劣汰法則決定的，但是，這是億萬老人及子女的福祉的到來。 具有這樣的策劃理念才可以策劃好養(yǎng)老：1、我國“未富先老”，所以，養(yǎng)老是“錢”和“養(yǎng)老機構(gòu)模式”問題，因此，養(yǎng)老應(yīng)以此為切入點，來破解養(yǎng)老難題。規(guī)模合理，科學(xué)設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)建筑，能從方方面面降低成本；能解決錢的問題和土地利用率低的問題；能容易實現(xiàn)老年人的方方面面需求；能 “科學(xué)形成人文生態(tài)養(yǎng)老體系”。這樣的養(yǎng)老機構(gòu)，老年人才能去得起和愿意去，才能符合我國國情，才能大量復(fù)制，才能使社會集體養(yǎng)老方式比例得到提升，才能破解世界性的養(yǎng)老難題，人們的養(yǎng)老才有可能不再是難事。2、從國家層面考慮破解我國養(yǎng)老難；從老年人層面考慮，凡是涉及老人花錢方面做減法至極致，凡是涉及老年人吃、住、玩等方面做加法至極致，建，讓老年人：去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、醫(yī)療好的養(yǎng)老機構(gòu)；從企業(yè)層面考慮做大、做強。3、悟懂養(yǎng)老的建筑模式、管理模式、盈利模式、輕資產(chǎn)復(fù)制模式，來破解養(yǎng)老。4、讓老年人在養(yǎng)老機構(gòu)生活的“優(yōu)質(zhì)”，何為優(yōu)質(zhì)？就是他們的有益喜好得以實現(xiàn)：喜好唱歌的、跳舞的、健身的、象棋的、麻將的、書法繪畫的、看書的、聊天的、表演的、樂器彈奏的、旅游的、種植的、養(yǎng)花的、養(yǎng)金魚的、信仰的、有條件垂釣的、愛好旅游的等，都能形成圈體方式得到實現(xiàn)。5、讓老年人在養(yǎng)老機構(gòu)吃的好，就是把家庭飲食方式，酒店飲食方式，南方、北方飲食特色等，每天幾百種主副食形式在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)體現(xiàn)。6、破解我國養(yǎng)老難題方案好比一副藥方，搞懂有多少種藥材，每種藥材量是多少，就破解了我國養(yǎng)老難題。7、養(yǎng)老機構(gòu)比喻“車”的話：破車，人們買得起，不愿意買；好車，人們愿意買，買不起。造人們買得起的“好車”（養(yǎng)老機構(gòu)），才是破解我國難題和企業(yè)做大、做強的根本之路。8、提高土地利用率，因為，我國土地使用緊張，有些城市已無法拿出大量土地用于養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，尤其是，大連、天津、廣州、深圳等。另外，從另一個角度考慮，合理的居住密度，有利于老年人的文娛、交流等活動往來。我設(shè)計的養(yǎng)老社區(qū)，用地330畝，容納20000人（根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)平面布置圖得出的數(shù)據(jù)）。9、養(yǎng)老機構(gòu)選址，有地鐵的，地鐵延至城鄉(xiāng)結(jié)合部的出口位置；高鐵50公里以內(nèi)位置；城市邊沿或20公里左右位置；環(huán)境好，處在數(shù)個城市中心位置。益處：少付出時間和經(jīng)濟成本會便于子女看父母和社會團體到公寓活動；便于子女看父母和社會團體到公寓活動的公寓選址，會提高公寓內(nèi)年輕人比例，否則，養(yǎng)老公寓會“暮氣太重”。另外，老人不經(jīng)常見到子女也會影響老人心情。10、本案策劃設(shè)計初衷：不是建一兩個大型養(yǎng)老社區(qū)（養(yǎng)老機構(gòu)）而已，而是在全國大量復(fù)制，讓眾多老人很好養(yǎng)老。     2024年2月18日 本案策劃人：張忠凱 聯(lián)系方式（微信）：13188688099