<p class="ql-block"><b style="font-size: 22px;"> 房地產(chǎn)新政與對(duì)策</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;"> 山東省建設(shè)與科技協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 萬(wàn)東林</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;"><span class="ql-cursor">?</span></span></p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size: 20px;">一、新政目標(biāo)</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> “14號(hào)文”關(guān)于住房體系的新表述透出了重要信息——中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”，主要目標(biāo)就是兩點(diǎn)，一是要加大保障性住房建設(shè)和供給。二是要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"><span class="ql-cursor">?</span></span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size: 22px;">二、重構(gòu)新模式</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 「保障房」和「商品房」體系徹底分開。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> “保障性住房”嚴(yán)格實(shí)施封閉管理，不得上市交易。保障用地供給采取劃撥方式，按保本微利原則配售。保障房供應(yīng)充足、價(jià)格低廉、封閉流轉(zhuǎn)，保障房負(fù)責(zé)為工薪收入群體提供住房保障。剛需類，甚至初級(jí)改善類的需求，將大部分由保障房來(lái)滿足。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> “商品房”回歸商品屬性，放開管控，不再限制供應(yīng)（限面積、限容積率），也不再限制價(jià)格和投資屬性（限價(jià)、限售）。允許“高價(jià)地”和“高價(jià)房”的出現(xiàn)。鼓勵(lì)開發(fā)商打造高端產(chǎn)品，解決富人高端需求和投資需求未得到滿足的問(wèn)題。商品房，則將徹底高端改善化、豪宅化。未來(lái)，商品房必須提供真正的高端享受，并具備投資屬性。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 國(guó)家自然資源部已經(jīng)跟進(jìn)，給各省市自然資源主管部門下發(fā)了文件， 建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制；建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，相當(dāng)于取消了遠(yuǎn)郊地區(qū)的“禁墅令”。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;">?</span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size: 22px;">三、建立新機(jī)制</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 以人定房，以房定地、以房定錢。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 在體制機(jī)制上，一個(gè)是，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落；再一個(gè)是，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 22px;">四、房產(chǎn)商戰(zhàn)略對(duì)策</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著市場(chǎng)環(huán)境的根本性變化，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略也需要大幅調(diào)整。一是，拿地標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)一步提高。二是，未來(lái)政府代建依然大有可為。政府代建，目前已經(jīng)成為綠城管理的“業(yè)績(jī)底倉(cāng)”和“風(fēng)口業(yè)務(wù)”。“14號(hào)文”提到的“城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市”將率先開始探索實(shí)踐新住房體系。這部分代建需求將取代原來(lái)的剛需、剛改市場(chǎng)。房企在這兩個(gè)領(lǐng)域建立的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，需要通過(guò)參與到保障房體系建設(shè)中，才能得到兌現(xiàn)。三是，商品房的產(chǎn)品體系，必須全面向高端轉(zhuǎn)型。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 開發(fā)商必須對(duì)高端客群居住需求進(jìn)行深入研究。今后商品房市場(chǎng)，將是一個(gè)“五限”全部放開的新市場(chǎng)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 高端客戶被壓制的所有居住需求，都有爆發(fā)的市場(chǎng)潛力。類似國(guó)外的豪宅產(chǎn)品形態(tài)，都有很大的發(fā)現(xiàn)的空間。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 開發(fā)商，需要解放思想，打開思路，徹底摘掉緊箍咒，去探索新的居住可能性。</span></p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 22px;">五、個(gè)人應(yīng)對(duì)措施</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 房改新政深入之后。不同需求、不同財(cái)富的人都將會(huì)有一個(gè)更清楚的自我定位和置業(yè)選擇。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 有錢的住改善大平層；大富豪住別墅；沒錢的住保障小公寓，等以后有錢了，自己再花錢去買改善性商品住宅。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 對(duì)已擁有房子甚至多套房子的人來(lái)說(shuō)，清空老破小、退出城市邊緣區(qū)域、選擇城市中心區(qū)域并具有關(guān)鍵資源優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，是必須要馬上做的調(diào)整措施。</span></p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 22px;">六、政府難點(diǎn)與對(duì)策</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> “新房改”本質(zhì)上是想走新加坡模式：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;">窮人住保障房，由政府承擔(dān)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;">富人買商品房，由市場(chǎng)決定。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 通過(guò)商品房把富人的錢收歸財(cái)政，以此轉(zhuǎn)移支付，建保障房，補(bǔ)貼窮人，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。理論上講可行。但也面臨著實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 1、保障房屬于土地劃撥，政府無(wú)法從賣地中獲得收益。同時(shí)也不能進(jìn)入市場(chǎng)價(jià)賣房，又要投入巨大的資金。在地方政府財(cái)政緊張的當(dāng)下，地方政府哪有能力大規(guī)模提供保障房？</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 2、地方政府難以知道到底應(yīng)該提供多少保障房，這是無(wú)法克服的難題。因此，新加坡經(jīng)驗(yàn)不能簡(jiǎn)單進(jìn)行復(fù)制和照搬。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 3、國(guó)人重視房產(chǎn)的消費(fèi)心理是根深蒂固的。聚財(cái)心理根深蒂固，具有投資價(jià)值的商品房仍然是他們的首選。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 對(duì)策：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 1、立足本地實(shí)際情況，整合資源，盤活存量。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 20px;"> 2、嚴(yán)加監(jiān)管，杜絕一切違法套利現(xiàn)象。</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><b style="font-size: 22px;">三維規(guī)劃設(shè)計(jì)智庫(kù)</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size: 22px;"><span class="ql-cursor">?</span></b></p><p class="ql-block"><br></p>