開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎辦？

三方法事

出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書，出賣人應(yīng)承擔的違約責任? 如：甲（出賣人）和乙（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定甲在房屋交付后3個月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書。甲因自身原因，未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙訴至法院，要求甲承擔相應(yīng)違約責任，賠償因此給其造成的損失。如何認定甲應(yīng)承擔的違約責任呢？ 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱《商品房買賣解釋》）第十四條第一款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 根據(jù)合同自治原則，商品房買賣合同當事人之間對買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書期限有明確約定的，應(yīng)當依據(jù)當事人的約定確定出賣人應(yīng)承擔的違約責任。如當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，根據(jù)《商品房買賣解釋》第十四條第二款規(guī)定，即“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”來確定出賣人應(yīng)承擔的違約責任。但根據(jù)中國人民銀行《關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2003]251號）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日2.1?計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故以此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，《民法典》第六百四十六條規(guī)定：“法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定?！辫b于買賣雙方合同義務(wù)的對等性，可參照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（本文以下簡稱《買賣合同解釋》）第十八條第四款：＂買賣合同沒有約定預(yù)期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償預(yù)期付款損失的，違約行為發(fā)生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎(chǔ)，參照預(yù)期罰息利率標準計算；違約行為發(fā)生在2019年8月20日之后的，人民法院可以違約行為發(fā)生時中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）標準為基礎(chǔ)，加計30%~50%計算逾期付款損失”的規(guī)定，來確定出賣人應(yīng)當承擔的違約責任。 如果出賣人認為約定的違約金過高要求調(diào)整的，應(yīng)根據(jù)《民法典》第五百八十五條、《商品房買賣解釋》第十二條，并參照《商品房買賣解釋》第十四條、《買賣合同解釋》第十八條確定的違約金計算標準確定出賣人應(yīng)承擔的違約責任。