李馮川對《成都市物業(yè)管理條例（修訂草案）》的總體意見

小區(qū)治理研究

11.21.20:00～22:35，李馮川邀請業(yè)主線上討論《成都市物業(yè)管理條例（修訂草案）》，會上發(fā)表了20條修改建議（初稿）。 11.24.9:00～11:30，李馮川受邀參加北京物權(quán)研究會等四家單位主辦的《成都市物業(yè)管理條例（修訂草案）》網(wǎng)絡(luò)研討會，在會上發(fā)表了如下總體意見。 總體意見圖示 四大問題 選擇性貫徹上位法 違反上位法；違反國家政策； 應(yīng)當廢止市物管條例的修訂，著手起草成都市實施四川省物管條例細節(jié)。 李馮川對《成都市物業(yè)管理條例（修訂草案）》所提20條修改內(nèi)容及修改理由 ——————————————————————李馮川對《成都市物業(yè)管理條例（修訂草案）》征求意見稿提出的修改建議（初稿） 李馮川一、修訂草案原文：第八條（鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處職責）鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導(dǎo)，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；調(diào)處物業(yè)管理糾紛。第九條（居民委會職責）居民委員會依照法律法規(guī)規(guī)定，明確專人協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和相關(guān)部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)監(jiān)督工作，建立培訓(xùn)、協(xié)調(diào)和調(diào)解等工作機制。二、修改建議稿：第八條（鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處職責）鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導(dǎo)，組織、指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；調(diào)處物業(yè)管理糾紛。第九條（居民委會職責）居民委員會依照法律法規(guī)規(guī)定，明確專人協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和相關(guān)部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)監(jiān)督協(xié)助工作，建立培訓(xùn)、協(xié)調(diào)和調(diào)解等工作機制。三、修改理由：這兩條最大的問題——只提指導(dǎo)和監(jiān)督，只字不提協(xié)助。應(yīng)當重點強調(diào)協(xié)助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆。其一，沒有貫徹《民法典》關(guān)于業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會，住建等政府部門和居民委員會應(yīng)當給予指導(dǎo)和協(xié)助的規(guī)定（四川省將此職責轉(zhuǎn)移至街道辦和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）。其二，不回應(yīng)現(xiàn)實需求。現(xiàn)實中的指導(dǎo)流于形式，監(jiān)督無處不在，協(xié)助很少有。籌備組成立會上街道辦的工作人員給籌備組成員講一講籌備程序，算是完成了“指導(dǎo)”。而過程中不再有更加詳細的指導(dǎo)，倒是工作人員認為籌備組中的業(yè)主代表不符合工作人員個人認知的做法，就行使監(jiān)督權(quán)給與一票否定。現(xiàn)實中很多業(yè)主都知道籌備業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆的程序，指導(dǎo)不指導(dǎo)不是業(yè)主們最需要的，而協(xié)助才是業(yè)主們最需要的。---------------------------------------------------一、修訂草案原文第十條（行業(yè)自律）市物業(yè)管理協(xié)會依法開展行業(yè)監(jiān)測和自律管理，推動本行業(yè)標準化、規(guī)范化建設(shè)，開展服務(wù)質(zhì)量評價，從業(yè)人員職業(yè)技能培訓(xùn)、競賽和水平認定。適時發(fā)布物業(yè)管理市場相關(guān)信息，倡導(dǎo)誠信經(jīng)營和創(chuàng)新服務(wù)，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。二、修改建議稿 第十條（行業(yè)自律）市物業(yè)管理協(xié)會按照民政部門批準的業(yè)務(wù)范圍開展活動，為會員單位服務(wù)，發(fā)揮社會組織自身優(yōu)勢和工作方式，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律。三、修改理由： 草案賦予了物管協(xié)會很多政府職能，與國務(wù)院要求行業(yè)協(xié)會與主管部門脫鉤的精神相悖。協(xié)會就是一個社會組織，不是二政府，不是成都市住建部門的協(xié)助機構(gòu)，不應(yīng)當在地方法規(guī)里賦予行政職能。會導(dǎo)致行業(yè)壟斷，滋生行業(yè)腐敗，因為其中隱藏斂財契機、涉嫌權(quán)力尋租。還是刪除才好。--------------------------------------------------一、修訂草案原文第二十條（業(yè)主權(quán)利）業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（二）參加業(yè)主大會會議或者對業(yè)主共同決定事項，行使表決權(quán)； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、修改建議稿第二十條（業(yè)主權(quán)利）業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利：（一）要求籌備成立業(yè)主大會、提議召開業(yè)主大會的權(quán)利；（二）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（三）參加業(yè)主大會會議或者對業(yè)主共同決定事項，行使表決權(quán)； （四）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作；三、修改理由：要求成立業(yè)主大會、提議召開業(yè)主大會是業(yè)主天然的權(quán)利。只要是業(yè)主就具備這兩項權(quán)利。理由就不多說了。 --------------------------------------------------一、修訂草案原文：第二十九條（會議指導(dǎo)監(jiān)督）第三款鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當及時向全體業(yè)主通告業(yè)主委員會在執(zhí)行會議方案、議程中出現(xiàn)違反法律法規(guī)的問題。業(yè)主大會會議未能作出決議的，或者業(yè)主就會議議題內(nèi)容等存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會報告。二、修改建議稿第二十九條（會議指導(dǎo)監(jiān)督）（第三款修改為）鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當及時向全體業(yè)主通告業(yè)主委員會在執(zhí)行會議方案、議程中出現(xiàn)違反法律法規(guī)的問題。業(yè)主大會會議未能作出決議的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會報告。三、修改理由：或者業(yè)主就會議議題內(nèi)容等存在重大意見分歧的這一條在實施中很容易被別有用心的人利用，比如不良物業(yè)服務(wù)人為了長期維持前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，蠱惑支持者對業(yè)主委員會擬召開業(yè)主大會表決聘請物業(yè)服務(wù)事項提出“重大意見分歧”，難道就不召開業(yè)主大會表決了？法規(guī)條款的制定，一定要開展前瞻性論證。正確的程序是：業(yè)主大會召開業(yè)主大會之前，要公開征集業(yè)主大會表決議案，然后對表決議案公示征集意見，對擬表決議案有意見的業(yè)主在公示征集業(yè)主意見環(huán)節(jié)，向業(yè)主委員會提出來，業(yè)主委員會必須給與書面答復(fù)的。因此，不能在地方法規(guī)里，留下可乘之際，被不良者利用。------------------------------------------------一、修改草案原文：第四十一條（物業(yè)管理委員會職責）一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按規(guī)定組建成立一個物業(yè)管理委員會，按下列情形分別履行業(yè)主大會籌備組職責或代行業(yè)主委員會職責： （一）新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當自首套房交付之日起三個月內(nèi)組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督臨時管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合設(shè)立業(yè)主大會情形的，應(yīng)當組建物業(yè)管理委員會，履行籌備組職責。（三）未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)區(qū)域由物業(yè)管理委員會代為履行業(yè)主委員會的職責。（四）業(yè)主委員會未能按照業(yè)主委員會工作規(guī)則正常履行職責被罷免或因缺額無法正常履職的，應(yīng)當組建物業(yè)管理委員會，履行籌備組職責。物業(yè)管理委員會履行籌備組、業(yè)主委員會職責時有權(quán)使用業(yè)主委員會用房。物業(yè)管理委員會履行職責應(yīng)當接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。第四十二條（組成人員和公示）物業(yè)管理委員會一般由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會、公安派出所、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一，主任由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指派工作人員擔任；已經(jīng)成立業(yè)主大會或建設(shè)單位解散注銷的，建設(shè)單位不再指派人員參加。業(yè)主代表人選應(yīng)當符合法律法規(guī)規(guī)定的參選業(yè)主委員會成員的條件，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處通過聽取業(yè)主意見、召開座談會，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會成立前，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和以互聯(lián)網(wǎng)方式公示擬成立的物業(yè)管理委員會組成人員名單，公示時間不得少于七日；業(yè)主有異議的，可以書面向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以書面形式和互聯(lián)網(wǎng)方式向全體業(yè)主公布其成員名單。成員名單公示及異議核實結(jié)束后，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處作出成立物業(yè)管理委員會的決定。第四十三條（刻制印章和開設(shè)賬戶）物業(yè)管理委員會代業(yè)主委員會履行職責時，持鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處作出的成立決定，按照相關(guān)規(guī)定刻制物業(yè)管理委員會專用印章和開設(shè)基本存款賬戶。第四十四條（任期規(guī)定）物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年。物業(yè)服務(wù)區(qū)域選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自行解散。期滿未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當按照規(guī)定于十五日內(nèi)與選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會或繼任的物業(yè)管理委員會辦理移交檔案資料、資金、業(yè)主委員會用房等手續(xù)。二、四條修改理由第一第四十一條，同上位法《民法典》嚴重背離，也同上位法《四川省物業(yè)管理條例》背離?！睹穹ǖ洹焚x予業(yè)主管理物業(yè)的組織只有業(yè)主大會和業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，沒有也不可能有業(yè)主委員會的替代機構(gòu)。《四川省物業(yè)管理條例》規(guī)定，只有在籌建業(yè)主委員會確實不能成功的唯一前提下，才可以成立物業(yè)管理委員會。除此之外，沒有別的條件成立物業(yè)管理委員會。第四十一條，前后二款，中間（一）（二）（三）（四）條，已經(jīng)嚴重違法上位法，，只宜保留與省物管條例意思一致的那一條，其余的必須刪除。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居（村）民委員會有精力積極成立物業(yè)管理委員會，為什么不執(zhí)行《民法典》關(guān)于協(xié)助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會的法律使命？ 第二該條尾款原文物業(yè)管理委員會履行籌備組、業(yè)主委員會職責時有權(quán)使用業(yè)主委員會用房。物業(yè)管理委員會履行職責應(yīng)當接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。物業(yè)管理委員會這么牛逼的權(quán)利嗎？又能履行籌備組職責、又能履行業(yè)委會職責！十分明顯的暗含意思，就是要剝奪業(yè)主成立業(yè)主委員會的權(quán)利！第三第四十二條更是既離譜、更違法！業(yè)主委員會委員必須經(jīng)過業(yè)主共同決定，而且必須達到《民法典》第278條規(guī)定的比例才生效。這個怪哉草案居然物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表不需要業(yè)主投票選舉，完全都是政府及社區(qū)確定的人選。何必如此大費周章呢？社區(qū)不是有個環(huán)物委嗎？直接接管了小區(qū)物業(yè)管理就是了，還要成立個代行業(yè)委會職責的物業(yè)管理委員會掩人耳目干啥子？街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接代管了各個小區(qū)的物業(yè)多方便？想要哪家物業(yè)公司進去賺錢就叫哪家物業(yè)公司進去，像炒掉哪家物業(yè)公司就炒掉哪家物業(yè)公司，多么地方便呢？可惜啊，業(yè)主不是傻瓜，既然基層政府設(shè)立的物業(yè)管理委員會這個二政府取代了業(yè)主的權(quán)利，那也請連同業(yè)主繳納物管費的義務(wù)一并取代！因此，物業(yè)管理委員會不但不能像有些官員想象的，可能減少物管矛盾糾紛，如果這樣立法，必然增加物管矛盾糾紛，令基層政府難以自拔。當然也可能滋生基層政府人員中的腐敗分子。因此，此條修改建議刪除第四十二條第二和第三款，刪除后另加一款：物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表的產(chǎn)生，應(yīng)當按照業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生程序產(chǎn)生候選人，并經(jīng)依法召開的業(yè)主大會投票選舉產(chǎn)生。第四十二條修改建議稿第四十二條（組成人員和公示）物業(yè)管理委員會一般由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會、公安派出所、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一，主任由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指派工作人員擔任；已經(jīng)成立業(yè)主大會或建設(shè)單位解散注銷的，建設(shè)單位不再指派人員參加。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表的產(chǎn)生，應(yīng)當按照業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生程序產(chǎn)生候選人，并經(jīng)依法召開的業(yè)主大會投票選舉產(chǎn)生。第四第四十四條物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年。物業(yè)服務(wù)區(qū)域選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自行解散。期滿未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會。該條的修改建議稿第四十四條物業(yè)管理委員會的任期不超過二年。物業(yè)管理委員會主要職責籌備成立本物管區(qū)域業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)區(qū)域選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自行解散。期滿未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織籌備成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。該條的修改理由物管委員會本來就是個過渡性東西，過渡期間開展營造活動，組織動員業(yè)主籌備成立業(yè)主委員會。二年任期內(nèi)還不能把業(yè)主委員會籌備成立起來，只能說明街道辦、鎮(zhèn)政府的某些人有不可告人的陰謀，業(yè)主可以大膽懷疑。---------------------------------------------------一、修改草案原文第四十五條（選聘前期物業(yè)服務(wù)人）新建物業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之前，建設(shè)單位可以采用招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。新建物業(yè)整體出售給一個買受人的，由建設(shè)單位與買受人協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)事項。含有住宅的物業(yè)總建筑面積五萬平米以上的，應(yīng)當采用公開招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。含有住宅的物業(yè)總建筑面積三萬平米以上，不滿五萬平方米的，應(yīng)當采用邀請招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。投標人少于三個或含有住宅的物業(yè)總建筑面積不滿三萬平方米的，經(jīng)所在地的區(qū)（市）縣住建主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。三、修改建議稿（最后增加一款）物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成測算清單應(yīng)當作為物業(yè)服務(wù)合同附件。第四十五條（選聘前期物業(yè)服務(wù)人）新建物業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之前，建設(shè)單位可以采用招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。新建物業(yè)整體出售給一個買受人的，由建設(shè)單位與買受人協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)事項。含有住宅的物業(yè)總建筑面積五萬平米以上的，應(yīng)當采用公開招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。含有住宅的物業(yè)總建筑面積三萬平米以上，不滿五萬平方米的，應(yīng)當采用邀請招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。投標人少于三個或含有住宅的物業(yè)總建筑面積不滿三萬平方米的，經(jīng)所在地的區(qū)（市）縣住建主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。 物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成測算清單應(yīng)當作為物業(yè)服務(wù)合同附件。四、修改理由： 與《四川省物管條例》應(yīng)當保持一致。 一、修改草案原文 第五十三條（人員配備）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定配備服務(wù)力量，向物業(yè)服務(wù)區(qū)域派駐物業(yè)服務(wù)項目負責人和必需的人員。物業(yè)服務(wù)項目負責人應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔任。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)人及物業(yè)服務(wù)項目負責人納入行業(yè)自律管理，制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標準。二、修改建議稿（刪除第二款） 第五十三條（人員配備）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定配備服務(wù)力量，向物業(yè)服務(wù)區(qū)域派駐物業(yè)服務(wù)項目負責人和必需的人員。物業(yè)服務(wù)項目負責人應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔任。二、修改理由：行業(yè)協(xié)會只能做登記的業(yè)務(wù)，國務(wù)院早就規(guī)定行業(yè)協(xié)會必須與主管部門脫鉤，成都市法規(guī)怎么可以賦予物管協(xié)會市住建部門的職責呢？一、修改草案原文 第六十三條（調(diào)整收費標準）業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人可以向業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的申請。業(yè)主提出申請的，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會組織評估后認為確需調(diào)整的，與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。物業(yè)服務(wù)人同意調(diào)整的，雙方共同制定調(diào)整方案，并將調(diào)整方案提交業(yè)主共同決定。因職工最低工資標準調(diào)整或者其他物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化等原因，物業(yè)服務(wù)人需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：（一）物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會共同確定專業(yè)機構(gòu)進行物業(yè)服務(wù)價格評估，或者委托有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對上一年度本項目的物業(yè)服務(wù)收支情況進行審計，并將相關(guān)報告提交業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，有關(guān)費用由物業(yè)服務(wù)人承擔；（二）物業(yè)服務(wù)人擬定收費標準調(diào)整方案，包括調(diào)整范圍、理由和補充協(xié)議，提交業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會；（三）業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會將審計報告、收費標準調(diào)整方案公示三十日以上；（四）業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會將調(diào)整方案提交業(yè)主共同決定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)收費標準的調(diào)整事項和結(jié)果及時報告所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。物業(yè)收費標準調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會完善補充協(xié)議，補充協(xié)議對全體業(yè)主具有法律約束力。二、修改建議稿（刪除繁冗條款）第六十三條（調(diào)整收費標準）物管區(qū)域單獨建立賬目的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人可以向業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的申請。擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會組織不少于3名專業(yè)人士對物管區(qū)域賬目、物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成測算清單等評估后，擬定調(diào)整方案，將擬調(diào)整的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成測算清單向業(yè)主公示30天，業(yè)主無異議，提交業(yè)主共同決定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)收費標準的調(diào)整事項和結(jié)果及時報告所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。物業(yè)收費標準調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會完善補充協(xié)議，補充協(xié)議對全體業(yè)主具有法律約束力。三、修改理由調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用包括上調(diào)、也包括下調(diào)。無論上調(diào)、下調(diào)，都需要審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)為本物管區(qū)域建立的收支賬目，該帳目必須與物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成測算清單相對應(yīng)。調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用標準，必須杜絕過去那種菜市場討價還價買菜方式，必須科學(xué)測算，需要業(yè)主決定的，實際上只有服務(wù)質(zhì)量要求和對應(yīng)的服務(wù)費用中的利潤，公示30天，為的是給有質(zhì)疑的業(yè)主足夠的時間開展復(fù)核。尤其是成本的構(gòu)成部分需要復(fù)核。對于擬下調(diào)物業(yè)服務(wù)費用標準，也給物業(yè)服務(wù)人足夠的復(fù)核時間。--------------------------------------------------一、修改草案原文第九十五條（失職追責）住建主管部門及其他行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。二、修改建議稿第九十五條（失職追責）住建主管部門及其他行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及社區(qū)的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。三、修改理由： 社區(qū)工作人員協(xié)助街道辦或鎮(zhèn)政府工作，不能成為代街道辦或鎮(zhèn)政府工作人員枉法。 2022年11月19日