在我們身邊，無論是買房自住的，還是投資的，都會對未來房產(chǎn)價值給一個預(yù)期值，比如現(xiàn)在1萬/平米買的房子，5年、10年后會變成8000元/平米，還是15000元/平米，抑或是其他數(shù)據(jù)，這個預(yù)判數(shù)據(jù)，最終也會對現(xiàn)在的買房或者賣房決定產(chǎn)生影響。<br> 但我們都知道，人無前后眼，誰也不能精準(zhǔn)地預(yù)知未來。不過，這并沒有關(guān)系，本文權(quán)當(dāng)是做一項學(xué)術(shù)研究，僅根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，以及對未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的一個認知，從而推導(dǎo)出一個結(jié)果，不作為買賣房決策參考。為便于說明，下面我們以現(xiàn)在價值100萬的房子為例，來簡要分析2030年到底能值多少錢？為什么？懂行人分析預(yù)測出“答案”，將超出很多人的想象。 要弄清這個問題，主要還是要擰出決定房地產(chǎn)趨勢的關(guān)鍵因子，我們可以從一套房子的買賣入手。<br> 第一，售價成本（土地價格）<br> 在一套房子的售價里，主要包含開發(fā)商取得的土地成本、建安成本、管理費用、財務(wù)費用、稅費以及各種配套費用，這里面的大額費用主要是土地成本和稅費，其他費用占比較低且固定，而稅費又跟售價相關(guān)，至于建筑成本，說實在的，在上海建房和在一個縣城建房，差別還真不大，比如縣城需要900元/平米，上?？赡芫?800/平米，差距體現(xiàn)在到房價中，真的是微乎其微，主要還在地價。<br> 從過去看，土地價格一直處于上漲，樓市火熱期，土地價格甚至跑贏房價漲幅，出現(xiàn)跳漲，但從這兩年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策看，土地價格不可能在某個單年出現(xiàn)大幅上漲，從現(xiàn)在地方給出的限價地塊上限看，基本也就在5%左右，差不多與我們的經(jīng)濟增速相當(dāng)。長期看也應(yīng)該是如此，因為按照18億畝耕地紅線下的“土地資源稀缺性”原理，土地價格出現(xiàn)下降的可能性幾乎不存在，在行政管控下，與經(jīng)濟增速相匹配應(yīng)該是可以看到的。<br> 一般而言，土地成本占商品房售價7成左右，基本上也決定著房地產(chǎn)價格走向。 第二，供求（人口）<br> 離開供求談房價，無異于空中樓閣。“第七次人口普查”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國的城鎮(zhèn)化率為63.89%（2021年的數(shù)據(jù)是64.7%），這比我們此前看到的60%，高出了3個百分點。大家可不要小看多出的這個3%。<br> 一方面，加上這個數(shù)據(jù)推算的話，2010年-2020年這10年間，平均每年城鎮(zhèn)化率達到了1.39%，如果后面繼續(xù)按這個速度的話，城鎮(zhèn)化率達到70%只需5年時間。<br> 當(dāng)然也應(yīng)看到，城鎮(zhèn)化速度放緩是不可逆趨勢，未來10年，年平均城鎮(zhèn)化速度能達到1%就算不錯了，但即使以這個速度算，我國城鎮(zhèn)化率達到70%也不需要等到2030年。按照過去10年時間1.39個百分點/年、1500萬套住房（商品房+安置房）/年，當(dāng)城市化率降為1%，那么相當(dāng)于每年住房需求減少1500萬套*（1.39-1）%=585萬套，10年就減少5850萬套住房需求。<br> 好在家庭小型化數(shù)據(jù)可以做一些對沖，但能覆蓋多少？最新數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶均人數(shù)從2010年的3.1人降至2.62人，家庭小型化趨勢明顯。<br> 那么，什么叫家庭小型化呢？即家庭人數(shù)越來越少，關(guān)系越來越簡單。由此前的四代同堂、三代同堂變?yōu)槿谥摇ⅹ毦拥鹊?。根?jù)人民日報刊文分析，主要還是經(jīng)濟發(fā)展，人們需要更精致的生活，年輕人傾向于婚后獨居，老人覺得退休收入、生活各方面都不錯，大都能實現(xiàn)自理，加上國家對養(yǎng)老服務(wù)的投入，讓他們能夠安心養(yǎng)老。從長期看，家庭小型化還有較大的空間。<br> 可做一個橫向?qū)Ρ龋l(fā)達經(jīng)濟體的家庭人口數(shù)據(jù)顯示，獨居家庭占總家庭數(shù)量比例方面，美國占28%，德國占20%，法國更是達到了35%，而我國僅占14%，如果按照與他們的平均數(shù)算，我們也還有13%的空間，對應(yīng)還將增加7000萬個以上家庭，相當(dāng)于7000多萬套住房，彼時，我們家庭戶均人數(shù)也將降至2.5人以下。從這個角度看，未來10年，家庭小型化新增需求7000萬套>城鎮(zhèn)化減少的5850萬套需求，新增住房需求大體上能覆蓋。所以，到2030年，我們的整體住房需求仍然能實現(xiàn)平衡。 從以上兩個因子可以看出未來的房地產(chǎn)趨勢，但還無法推導(dǎo)出一個具體數(shù)據(jù)。如果一定要量化的話，我們還應(yīng)看另一個因子，即貨幣。這可不是房君發(fā)明的，比如原國家房改課題組組長、有“中國房地產(chǎn)之父”美稱的孟曉蘇也認為，今后房價會不會繼續(xù)漲，要看3個方面，“短期看供求，中期看地價、長期看發(fā)鈔”。<br> 前面我們分析了地價、人口供求因素，我們再來看最后一個因素—貨幣。<br> 央行原副行長吳曉靈2018年在清華演講時提到，“中國房地產(chǎn)之所以價格高企，是因為貨幣發(fā)行量過大”，從某種意義上講，房價其實是貨幣的體現(xiàn)。先來看一組對比數(shù)據(jù)：<br> 2010年M2為69.64萬億，2020年M2為218.7萬億，10年時間，后者是前者的3.14倍。假如在2010年賣1元錢的商品，到2020年賣2.5-3元，其實也是再正常不過了。房子作為一種商品，自然也例外。<br> 此外我們還可以看到，2020和2021年經(jīng)歷了這次突發(fā)風(fēng)波，但房價仍然堅挺，且有的城市的某些房子繼續(xù)保持一定幅度增長，肯定不是因為大家的收入普遍增加了，事實是，很多行業(yè)、很多人的收入減少了。但看貨幣呢？2020年比2019年增長了10.1%，即凈增加了20.05萬億，2021年也增加了9%，凈增加了19.67萬億。雖然說，我們不能把M2增加量完全等同于房地產(chǎn)價格增長，但理論上不過是一個時差而已，終究在價格方面會有體現(xiàn)。 前面說了，能量化的只能是貨幣。過去是如此，到2030年呢？<br> 從貨幣與經(jīng)濟的高度一致性規(guī)律可以看到，經(jīng)濟增速越高，M2的增速也越高，反之亦然。經(jīng)濟專家黃奇帆2019年在世界華人不動產(chǎn)大會上表示，今后M2不可能像過去10年那樣翻兩番，他預(yù)計，未來10幾年，M2增長率基本等于經(jīng)濟增速加物價指數(shù)。如果按這個公式來套的話，未來10年若GDP平均增速為5%，平均物價指數(shù)為2%，那么對應(yīng)的房價平均增速就約為7%。<br> 以現(xiàn)在市價100萬的房子算，到2030年，按照復(fù)合計算率公式得出，大概價值在196.7萬左右。不過，整體雖如此，但還有一些因素未納入進來考慮：1.地區(qū)與地區(qū)之間、城市與城市之間的差異肯定是存在的，比如有的城市可能值250萬，而有的城市可能只值130萬；2.FC稅，甚至空置稅征收；3.生育政策變化等等，這些也在一定程度上左右著房地產(chǎn)市場價格。<br> 看出來沒有，從懂行人的預(yù)測看，不是很多人想象的一邊倒的上漲，也不是一味的說下跌，而是一個綜合各種因素的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，何況，城市與城市，板塊與板塊，房子與房子之間也存在差異呢。<br> 當(dāng)然，也有人問了，如果再往后10年呢，比如2040年，說實在的，那時的各種因素，包括人口需求因素都在變，自然也不能全用貨幣因素來套，需要更多的數(shù)據(jù)才能支撐這些預(yù)判。但應(yīng)記住一句話，稀缺的房子永遠是珍貴的，配套好的小區(qū)往往會給房子帶來溢價，反之同理。<div> ?。▉碜詫Ａ姆烤?lt;/div>