<p class="ql-block">成都的"信托制物管"怎樣完善才可能合法？</p><p class="ql-block">成都大力推行的"信托制物管"存在違反《信托法》第七條的強(qiáng)制性要求——<span style="color: rgb(22, 126, 251);">《信托法》第七條 設(shè)立信托，必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)，并且該信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)。 本法所稱財(cái)產(chǎn)包括合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。</span><span style="color: rgb(1, 1, 1);">去年我發(fā)網(wǎng)帖并撰文發(fā)表，文中指出只有每一位業(yè)主作為委托人與受托人簽訂委托管理合同，才是合法的"信托制物管"。但現(xiàn)實(shí)中難以做到每個(gè)業(yè)主簽訂委托合同。操作者便用瞞天過(guò)海之術(shù)，采用業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代替共有物業(yè)所有人和管理人的全體業(yè)主，與受托管理人物業(yè)公司簽訂信托合同。這樣辦操作上倒是簡(jiǎn)便了，卻違反了《信托法》的強(qiáng)制性要求！</span></p><p class="ql-block">大家都知道，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)只有在《民法典》框架里才能按照業(yè)主大會(huì)決議簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，怎么可能裝進(jìn)《信托法》框架里，以共有物業(yè)所有權(quán)人和管理權(quán)人簽訂《物業(yè)管理信托合同》呢？</p><p class="ql-block">業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)根本沒(méi)有小區(qū)里全體業(yè)主的共有物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)，即使以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名義存放的資金，也不是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自有的，仍然是全體業(yè)主所有的。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(237, 35, 8);">有人誤解只要是經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，就一定是合法的！</span></p><p class="ql-block">無(wú)論是《物權(quán)法》還是《民法典》都一致規(guī)定，業(yè)主共同決事項(xiàng)只能是物業(yè)管理及與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)，不能決定與物業(yè)管理不相關(guān)的事項(xiàng)。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(237, 35, 8);">那就要搞清楚“信托制物管”還是不是物業(yè)管理？</span></p><p class="ql-block">什么是物業(yè)管理？對(duì)共有物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)服務(wù)、以及物管區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全秩序等共公服務(wù)。簡(jiǎn)單的理解物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主們的共有物業(yè)及其公共服務(wù)提供的一種服務(wù)。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(1, 1, 1);">“信托制物管”還是物業(yè)管理嗎?</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(1, 1, 1);">業(yè)主們覺(jué)得還是在交物管費(fèi)，還是有物業(yè)服務(wù)人員提供服務(wù)。不是物業(yè)管理是什么？實(shí)際上“信托制物管”已經(jīng)不是物業(yè)服務(wù)，而是將業(yè)主們的共有物業(yè)財(cái)產(chǎn)信托給物業(yè)公司，受信托的物業(yè)公司將業(yè)主們的共有財(cái)產(chǎn)以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。不是依照之前的《物權(quán)法》現(xiàn)在的《民法典》簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，而是依據(jù)《信托法》簽訂的《物業(yè)管理信托合同》。</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(176, 79, 187);">那么，按照《信托法》委托人沒(méi)有合法所有的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，將成員們的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立了信托財(cái)產(chǎn)，會(huì)有什么后果呢？</span></p><p class="ql-block">《信托法》第十一條 有下列情形之一的，信托無(wú)效：</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(一)信托目的違反法律、行政法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益;</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(二)信托財(cái)產(chǎn)不能確定;</span></p><p class="ql-block">(三)委托人以非法財(cái)產(chǎn)或者本法規(guī)定不得設(shè)立信托的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托;</p><p class="ql-block">(四)專以訴訟或者討債為目的設(shè)立信托;</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(五)受益人或者受益人范圍不能確定;</span></p><p class="ql-block">(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(176, 79, 187);">委托人（業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)）沒(méi)有信托財(cái)產(chǎn)，卻以委托人身份簽訂了信托物管合同，結(jié)果就是所設(shè)立的"信托物管"無(wú)效！</span></p><p class="ql-block">北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍認(rèn)為，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是為了確保信托財(cái)產(chǎn)可以獲得“破產(chǎn)隔離”，為此法律還規(guī)定了大量的規(guī)則。但是“信托式”物業(yè)管理模式中，作為信托財(cái)產(chǎn)的“物業(yè)管理權(quán)”是否可以同樣適用相同的規(guī)則，目前沒(méi)有法律支持。</p><p class="ql-block">金錦萍還認(rèn)為，信托的目標(biāo)主要是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，追求經(jīng)濟(jì)效益，而物業(yè)管理服務(wù)的主要目標(biāo)是為小區(qū)提供具體的服務(wù)，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。“信托式”物業(yè)管理模式是將信托和物業(yè)服務(wù)規(guī)則簡(jiǎn)單地套用在一起，實(shí)際上是混淆了兩者不同的功能和目標(biāo)。</p> <p class="ql-block">以上四頁(yè)，是我與《信托法》專家趙教授關(guān)于"信托制物管"的對(duì)話的截屏。</p><p class="ql-block">趙教授完全認(rèn)同只有業(yè)主才是委托人，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不能是委托人。</p> <p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">怎樣修正"信托制物管"才可能合法呢？</span></p><p class="ql-block">第一種辦法</p><p class="ql-block">去掉現(xiàn)行運(yùn)行方法里的信托部分，完全回歸到《民法典》框架內(nèi)，以酬金制物管為基本模塊，增加公開(kāi)和監(jiān)督二大功能，公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)經(jīng)費(fèi)。</p><p class="ql-block">第二種辦法</p><p class="ql-block">只在業(yè)主人數(shù)較少的院落，動(dòng)員每一個(gè)業(yè)主簽訂《物業(yè)管理信托合同》。</p><p class="ql-block">如果在業(yè)主人數(shù)較多的小區(qū)里實(shí)施，必須首先在《管理規(guī)約》里約定“雙過(guò)三分之二的業(yè)主參加，其中雙過(guò)半的業(yè)主簽訂《物業(yè)管理信托合同》的，全體業(yè)主遵守該合同”。然后按照這種約定執(zhí)行。運(yùn)作時(shí)起碼要有小區(qū)的雙過(guò)三分之一的業(yè)主分別簽訂《物業(yè)管理信托合同》。這樣辦，信托才有可能生效。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(255, 138, 0);">即使如此，也未畢合法，因?yàn)椤睹穹ǖ洹沸略隽恕段飿I(yè)服務(wù)合同》為典型合同，對(duì)“物業(yè)服務(wù)合同”作出了法律規(guī)定！“信托制物管”采用的是符合《信托法》的“信托合同”，卻不符合《民法典》規(guī)定的《物業(yè)服務(wù)合同》。</span></p><p class="ql-block">以下是一位同仁在我朋友圈帖子上的評(píng)論，全文復(fù)制于下：</p><p class="ql-block">”除您所述外，信托物業(yè)服務(wù)合同在法理上是否還存在與民法典"有名合同、典型合同的"物業(yè)服務(wù)合同"沖突問(wèn)題，作為較信托法更高效力的民法典，將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同進(jìn)行規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等權(quán)利義務(wù)進(jìn)行法定，實(shí)踐中（含司法審判），一定是適用民法典規(guī)定。在民法典施行后今天，以信托為名的物業(yè)服務(wù)合同遭遇與不符上位法規(guī)定的挑戰(zhàn)！“</p> <p class="ql-block">一開(kāi)始我就說(shuō)出了"信托制物管"存在違反《信托法》問(wèn)題，也知道可以支持實(shí)施小區(qū)業(yè)主提起撒銷權(quán)訴訟予以否定的方法。</p><p class="ql-block">但是我也看到了其中的公開(kāi)內(nèi)容和公開(kāi)方式，比過(guò)去的酬金制有較大進(jìn)步，很多業(yè)主歡迎這種公開(kāi)。于是殷切地寄希望"信托制物管"向合法化完善。否則，行政推行越多，不合法物管小區(qū)越多。背離了依法治國(guó)方針，也背離了法治小區(qū)初衷。</p><p class="ql-block"> ——————————————————</p><p class="ql-block">以下再?gòu)?fù)制那位同仁網(wǎng)友的評(píng)論（僅代表評(píng)論者意見(jiàn)）：</p><p class="ql-block">“而實(shí)踐中，信托制物業(yè)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督，一味的弱化業(yè)主委員會(huì)（反復(fù)強(qiáng)調(diào)不要以主體論），業(yè)主仍然不參與（信托制小區(qū)業(yè)主參與度低問(wèn)題仍然解決不了），誰(shuí)來(lái)監(jiān)督，是社區(qū)、街辦（能力不夠）？還是顧問(wèn)（課題推廣人）？值得警惕的是，如果顧問(wèn)與商業(yè)組織的利益綁定，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致為其搖旗吶喊的"人"風(fēng)險(xiǎn)。</p><p class="ql-block">所謂信托制物業(yè)種種好，均可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，回歸契約，回歸法治才是王道。”</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">（李馮川 微信號(hào)13350091770）</span></p>