<p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">自治 — 物業(yè)管理的良策</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;">大崗人 2022.7.29</p><p class="ql-block"> 隨著社會(huì)的發(fā)展，國(guó)家要求生活社區(qū)與原附屬的國(guó)企或集體所有制企業(yè)分離，目的是給這些老企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，以利于他們與年輕的新生公司公平競(jìng)爭(zhēng)。 </p><p class="ql-block"> 社區(qū)，是重要的社會(huì)組成部分，從正理上講，社區(qū)應(yīng)由國(guó)家機(jī)構(gòu)的最基層部分——居委會(huì)來(lái)管，但國(guó)家沒(méi)有這樣做，他不愿把老企業(yè)卸掉的包袱再背到自己身上，而是把社區(qū)交給了物業(yè)管理公司去管。</p><p class="ql-block"> 這樣，人民群眾除了教育、醫(yī)療、房子以外，又多了一重物管的負(fù)擔(dān)。</p><p class="ql-block"> 實(shí)際上，這種甩包袱的做法與國(guó)家投巨資扶貧的理念完全背道而馳。</p><p class="ql-block"> 物業(yè)公司怎么來(lái)的？可以說(shuō)，物業(yè)公司是產(chǎn)業(yè)化在社區(qū)管理這一塊蔓延的產(chǎn)物，而房地產(chǎn)商不斷開(kāi)發(fā)出的新社區(qū)是它的助產(chǎn)士和助長(zhǎng)劑。</p><p class="ql-block"> 國(guó)土原本不能買賣，如若確屬國(guó)家需要，征用后對(duì)原來(lái)世代依附于該土地上生存的民眾給予妥善安置。改開(kāi)后，政府以高價(jià)把土地出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，或是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有償改造城郊村，返還給農(nóng)民的房子和農(nóng)民本身，依舊由原行政村的村委會(huì)管理，而新產(chǎn)生的樓房新社區(qū)，由新的居委會(huì)管理，但他們只管人，不管物。于是物業(yè)管理公司說(shuō)，我來(lái)管，但不能白管，要收費(fèi)。</p><p class="ql-block"> 你管理、收費(fèi)應(yīng)該是公共區(qū)域呀，怎么還收到家里來(lái)了。我家的衛(wèi)生你給打掃過(guò)嗎？我家的東西壞了，你給免費(fèi)修過(guò)嗎？答：當(dāng)初賣房子就是強(qiáng)加公攤賣的，現(xiàn)在收物業(yè)費(fèi)當(dāng)然是連私家面積一塊兒收?。?</p><p class="ql-block"> 國(guó)家倡導(dǎo)的社企分離，一方面減輕了老企業(yè)的負(fù)擔(dān)，另一方面卻加重了原社區(qū)職工群眾的負(fù)擔(dān)。所謂的物業(yè)費(fèi)原來(lái)是沒(méi)有的，如今平白無(wú)故被多割了一道韭菜，現(xiàn)在不光要掏樓房、道路、水暖、電梯等的維修費(fèi)，環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)等，另外，還要掏管理人員的工資和獎(jiǎng)金，物業(yè)公司年底還要有剩余利潤(rùn)，還要給國(guó)家交一部分稅收呀。各種費(fèi)用加起來(lái)，讓業(yè)主在精神和經(jīng)濟(jì)能力上著實(shí)難以承受。何況許多地方管理服務(wù)不到位，業(yè)主認(rèn)為費(fèi)管不符，矛盾不斷，業(yè)主怨聲載道。</p><p class="ql-block"> 結(jié)果是，類似醫(yī)患關(guān)系的物業(yè)（物業(yè)公司與業(yè)主）矛盾來(lái)了，業(yè)主嫌費(fèi)管不符，或是管費(fèi)太高，故抗費(fèi)不交。</p><p class="ql-block"> 那么，這個(gè)矛盾有沒(méi)有解決的辦法呢？有，這就是“社區(qū)物業(yè)自治管理”。既然社區(qū)物業(yè)這一塊國(guó)家不愿管，那就業(yè)主當(dāng)家作主，自己管理自己。這種自治管理模式才是最適合中國(guó)社區(qū)的中國(guó)社會(huì)主義特色的管理模式，完全應(yīng)該把這種管理模式當(dāng)做一種管理體制和基本國(guó)策，在中國(guó)的社會(huì)架構(gòu)中予以法律確定。</p><p class="ql-block"> 自主管理的意思就是：本社區(qū)“有產(chǎn)者”聯(lián)合起來(lái)，通過(guò)民主程序建立自治組織，確立自治規(guī)范、自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)事項(xiàng)，維護(hù)本社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的公共權(quán)益。</p><p class="ql-block"> 自主管理的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是自己管好自己的權(quán)益，同時(shí)消除矛盾，增添和諧，減少社會(huì)成本，減輕國(guó)家負(fù)擔(dān)。因此，它是一種社會(huì)正能量的體現(xiàn)，在法律和道德層面上，都是合情合理的。如能實(shí)行物業(yè)自治，真是好上加好。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主自主管理自己社區(qū)的權(quán)益事物，能管好嗎？能！截止目前，這種自治管理的典范已經(jīng)為數(shù)不少。自主管理自己的權(quán)益，這是人類最擅長(zhǎng)的事情，在當(dāng)下的中國(guó)尤其可以。在一輪又一輪殘酷的疫情較量中，人們與政府的默契配合和自發(fā)的自救，就是最好的證明。如若配以完善的制度規(guī)范保障，肯定能夠管好。</p><p class="ql-block"> 這種自治管理的模式該不該允許和提倡呢？當(dāng)然應(yīng)該，并應(yīng)予以大力全面推廣。事物是多樣性的，社會(huì)是多元化的。國(guó)家制度可以一國(guó)兩制，企業(yè)制度可以公企、私企，央企、地企、集體企業(yè)和個(gè)企，社區(qū)管理當(dāng)然也應(yīng)該物業(yè)公司和自治管理雙花競(jìng)艷。</p><p class="ql-block"> 實(shí)際上，我認(rèn)為應(yīng)該是自治管理一花獨(dú)放，把物業(yè)公司的職能徹底轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變?yōu)榕浜戏?wù)于整個(gè)社會(huì)所有社區(qū)物業(yè)管理的維修服務(wù)保障公司。</p><p class="ql-block"> 全國(guó)的社區(qū)如果都采取這種自治管理，它將會(huì)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的社會(huì)效應(yīng)。舉例說(shuō)，三峽水庫(kù)建成數(shù)年以后，逐漸改變了大西北的氣候，荒漠竟然慢慢變綠長(zhǎng)出了青草，這完全是出乎當(dāng)初設(shè)計(jì)以外的效應(yīng)。自治管理將如同三峽水庫(kù)，將會(huì)改變社會(huì)風(fēng)氣并提高國(guó)民素質(zhì)，改變其自由散漫為富有組織紀(jì)律性，改變其事不關(guān)己高高掛起為熱心關(guān)注公共事務(wù)，減少矛盾創(chuàng)造和諧，改善懶惰增強(qiáng)體質(zhì)。試想，中國(guó)這個(gè)碩大的肌體，從此竟然有了一種自我管理的強(qiáng)大自愈功能，無(wú)形中大大提高了國(guó)民自我管理的能力和素養(yǎng)，這是不是國(guó)家肌體強(qiáng)壯的體現(xiàn)？這是不是一種三峽式的意外收獲！</p><p class="ql-block"> 總之，它的好處絕不止這些。這種自治管理的制度絕對(duì)是富民強(qiáng)國(guó)的秘藥良方，它的普遍實(shí)行，將會(huì)使國(guó)家和國(guó)民在精神和物質(zhì)兩方面有一個(gè)質(zhì)的提高。</p> <p class="ql-block"> 自治管理的首要，是社區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主推舉代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)以代表和維護(hù)本社區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益為宗旨。為了盡量多的彰顯全體業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)，根據(jù)樓層的高低多少，每個(gè)單元至少應(yīng)推舉出一位以上的代表。</p><p class="ql-block"> 由業(yè)主代表大會(huì)再選出社區(qū)物業(yè)自治管理委員會(huì)。社區(qū)物業(yè)自治管理委員會(huì)是業(yè)主代表大會(huì)的常務(wù)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)。管理委員會(huì)設(shè)一主任，下設(shè)若干事務(wù)組，如衛(wèi)生管理、樓舍維修、上下水及供暖管道維修、電梯維修、公告管理、門衛(wèi)管理、盈利設(shè)施管理等。不搞重疊機(jī)構(gòu)，不設(shè)閑散人員，每個(gè)樓的樓長(zhǎng)由管委會(huì)的委員兼任，各個(gè)事務(wù)組的管理人員一律由管委會(huì)的委員和代表大會(huì)的代表兼任。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主代表大會(huì)的代表可以有上班人員，管委會(huì)的委員必須是退休人員，且年齡應(yīng)在六十——七十之間，以便具備充沛精力全職參與社區(qū)的物業(yè)管理。</p><p class="ql-block"> 社區(qū)物業(yè)自治管理委員會(huì)應(yīng)隸屬于居委會(huì)的管轄，但居委會(huì)不應(yīng)干預(yù)其物業(yè)管理的業(yè)務(wù)，社區(qū)物業(yè)自治管理委員會(huì)完全是以自主的、自負(fù)盈虧的模式運(yùn)營(yíng)管理。</p><p class="ql-block"> 自治管理的二要是制定業(yè)主代表大會(huì)制度和事物管理的典章制度，系統(tǒng)的規(guī)章制度和管理規(guī)范是自主管理的重要保證。只要有了這些典章制度，就是鐵打的營(yíng)盤流水的兵，不管管理人員一屆又一屆怎么變化，程序性的工作都可按照既有規(guī)范執(zhí)行和核查。臨時(shí)出現(xiàn)的新的非程序性工作，請(qǐng)示主任委員批準(zhǔn)后執(zhí)行。各種規(guī)范在運(yùn)行中不斷改進(jìn)完善。</p><p class="ql-block"> 自主管理的三要是劃定社區(qū)盈利資產(chǎn)，協(xié)商原單位盡量多一些讓渡盈利資源。這些資源不管是自營(yíng)還是外租，只要管理運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)創(chuàng)造一大筆可觀的收入，用來(lái)支付社區(qū)物業(yè)管理的支出。物業(yè)費(fèi)根據(jù)上年創(chuàng)收多少浮動(dòng)收繳，而且肯定比別人管理成本低廉。</p><p class="ql-block"> 自治管理人員的待遇。自治管理委員會(huì)的管理人員，因?yàn)橐呀?jīng)收入一份退休金，所以奉獻(xiàn)為主，報(bào)酬為輔，月底結(jié)清，不設(shè)年終獎(jiǎng)。具體多少，由業(yè)主代表大會(huì)商議確定執(zhí)行。</p><p class="ql-block"> 社區(qū)物業(yè)自治管理屬于專業(yè)化的、社會(huì)化大協(xié)作的模式管理，它的對(duì)口配套單位應(yīng)該是物業(yè)維修服務(wù)公司。自治管理社區(qū)不應(yīng)養(yǎng)設(shè)維修功能的機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該麻雀雖小肝膽俱全，這些維修機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是社會(huì)化的，應(yīng)當(dāng)為社會(huì)上所有社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，故此才能發(fā)揮更大效用，創(chuàng)造更多的社會(huì)和企業(yè)效益。為了保證服務(wù)質(zhì)量，這種維修公司在一個(gè)城市或地域內(nèi)，必須具備至少三至四個(gè)以上權(quán)益獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)公司。因此，當(dāng)下的物業(yè)管理公司的管理職能必須轉(zhuǎn)化為維修服務(wù)職能，這一點(diǎn)需要國(guó)家來(lái)出面強(qiáng)制轉(zhuǎn)化。</p><p class="ql-block"> 什么樣的社區(qū)適合于物業(yè)自治？所有的社區(qū)都適合，都必須自治。但規(guī)模小一些的社區(qū)，和規(guī)模雖然大，但大多數(shù)業(yè)主原屬于一個(gè)企業(yè)職工的社區(qū)更利于實(shí)行物業(yè)自治。</p><p class="ql-block"> 前面說(shuō)的大而遠(yuǎn)，下面說(shuō)點(diǎn)兒小而近的。我們社區(qū)就適合于自治管理。其一，我們社區(qū)規(guī)模雖然大，但99%的業(yè)主曾經(jīng)共同屬于同一個(gè)企業(yè)單位，同為同事，關(guān)系熟絡(luò)、密切，溝通方便，具有維護(hù)共同權(quán)益的感情基礎(chǔ)。其二，我們社區(qū)的業(yè)主學(xué)識(shí)普遍較高，素質(zhì)也相對(duì)較高，受管應(yīng)力良好，管理人才自然也不缺。其三，我們社區(qū)公共盈利資源很多，只要管理得當(dāng)，必然創(chuàng)收盈余，對(duì)物業(yè)自治管理是一個(gè)有力的支持。</p><p class="ql-block"> 總之，我認(rèn)為我們社區(qū)具備社區(qū)自治管理的優(yōu)越條件。</p><p class="ql-block"> 最后，我提出倡議并呼吁，希望在國(guó)家有關(guān)部門的指導(dǎo)下，盡快走出社區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的誤區(qū)，盡早全面改制，大力推廣社區(qū)自治管理、維修服務(wù)公司輔助、提高國(guó)民素質(zhì)這一富民強(qiáng)國(guó)的、中國(guó)社會(huì)主義特色的社區(qū)管理體制。</p> <p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:22px;">附錄：</b></p><p class="ql-block">《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。</p><p class="ql-block">《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：</p><p class="ql-block">（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；</p><p class="ql-block">（二）制定和修改管理規(guī)約；</p><p class="ql-block">（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；</p><p class="ql-block">（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；</p><p class="ql-block">（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；</p><p class="ql-block">（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；</p><p class="ql-block">（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；</p><p class="ql-block">（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；</p><p class="ql-block">（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。</p>