孫宏斌：對(duì)未來樓市的10個(gè)判斷 ！城府 <h3><b><font color="#ed2308">孫宏斌：對(duì)未來樓市的10個(gè)判斷 ！</font></b></h3><h3><b>地產(chǎn)總裁內(nèi)參！</b></h3><h3><br></h3><h3>孫宏斌：對(duì)未來樓市的10個(gè)判斷 |潘永堂</h3><h3>文\潘永堂</h3><h3>融創(chuàng)每次業(yè)績(jī)會(huì)，都像媒體人的“歡樂場(chǎng)”！</h3><h3>孫宏斌硬是把一個(gè)很嚴(yán)肅的企業(yè)成績(jī)單答疑、行業(yè)走勢(shì)演繹成一個(gè)個(gè)笑場(chǎng)段子與經(jīng)營(yíng)金句。</h3><h3>但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背后，是融創(chuàng)這些年業(yè)績(jī)挺近前四前五、產(chǎn)品力服務(wù)力快速拉升、客戶滿意度和同行口碑認(rèn)同度的節(jié)節(jié)攀升。</h3><h3>今天老潘就先不聊融創(chuàng)業(yè)績(jī)報(bào)了，聊聊孫宏斌對(duì)未來樓市的10個(gè)判斷，這樣對(duì)整個(gè)行業(yè)“趨勢(shì)”判斷會(huì)更有借鑒和啟發(fā)。</h3><h3>做地產(chǎn)就是做預(yù)期。</h3><h3>判斷很重要，判斷就是預(yù)期</h3><h3>房企對(duì)未來的判斷，決定了當(dāng)下所有戰(zhàn)略動(dòng)作的變化。</h3><h3>判斷1 未來不確定</h3><h3>5年走勢(shì)不好說，核心看政府對(duì)地產(chǎn)如何定位</h3><h3>5年之后，中國(guó)房地產(chǎn)是個(gè)什么樣子？</h3><h3>老孫坦然，5年之后的地產(chǎn)，誰都說不好。</h3><h3>因?yàn)榕c中國(guó)政策關(guān)系很大，你看今天的樓市，北京也好，深圳也好，上海也好，這種城市它缺很多房子，供應(yīng)缺很多，但是即使你1平米不供也沒事，這反過來說明政策的影響還是很厲害的。</h3><h3>其次，這個(gè)世界，下一步你說美國(guó)經(jīng)濟(jì)往下走，歐洲肯定是往下走，英國(guó)也很麻煩，對(duì)吧？現(xiàn)在這種情況下，然后中國(guó)會(huì)怎么樣？這個(gè)誰都不知道。所以美國(guó)寬松中國(guó)也要寬松了，要不你就吃虧了。所以這塊我們其實(shí)真的看不了那么遠(yuǎn)。</h3><h3>其三，國(guó)家也很依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)這些年消化了很多M2，這里面房?jī)r(jià)確實(shí)也漲得多，但是整個(gè)中國(guó)大部分城市建設(shè)，其實(shí)都挺依賴這個(gè)行業(yè)。所以下一步政府對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是什么定位，其實(shí)對(duì)這行業(yè)影響是特別大。</h3><h3>比如未來對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，是“保障市場(chǎng)為主”，還是“把市場(chǎng)控制住”為主，這個(gè)行業(yè)的定位很重要。</h3><h3>判斷2：總盤子</h3><h3>15萬億的蛋糕，保持幾年問題不大</h3><h3>未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量，孫宏斌認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)銷售額短期內(nèi)下降的空間不會(huì)特別大，因?yàn)槟愕耐顿Y擺在那里，我相信在15萬億量級(jí)上保持好幾年問題不大?！?lt;/h3><h3>再?gòu)亩唐趤砜矗康禺a(chǎn)短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于，一二線城市包括融創(chuàng)在的城市市場(chǎng)需求還是“很強(qiáng)勁”的，政府也有供應(yīng)的沖動(dòng)，因?yàn)榈胤秸残枰Y金，所以，大幅下降可能性不太大。</h3><h3>其三，大盤漲點(diǎn)、降點(diǎn)其實(shí)和融創(chuàng)關(guān)系不大，或者今年降一點(diǎn)、明年漲多點(diǎn)，其實(shí)更融創(chuàng)關(guān)系也不大。</h3><h3>老孫的潛臺(tái)詞或者在于房地產(chǎn)15萬億的蛋糕，自己才5000多億，市占率才3%多一點(diǎn)；其次，老孫強(qiáng)調(diào)未來一些公司會(huì)出局，但是其他公司不增加也不可能，否則銷售的都去哪兒了？</h3><h3>未來融創(chuàng)業(yè)績(jī)，從銷售額上說，老孫認(rèn)為會(huì)有比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)！</h3><h3>2019年融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是5500億，今非昔比了！而且截止目前，融創(chuàng)擁有土儲(chǔ)總貨值約2.82萬億，83%位于一二線城市，即使如此，平均土地成本只有4307元/平方米，顯然，未來融創(chuàng)的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)，還是很有爆發(fā)力的。</h3><h3>判斷3：下半年如何？</h3><h3>貨幣與按揭壓力，2019下半年壓力會(huì)很大</h3><h3>對(duì)下半年房地產(chǎn)銷售的判斷，孫宏斌認(rèn)為壓力會(huì)很大。</h3><h3>核心當(dāng)資金收緊的時(shí)候，對(duì)銷售端的影響會(huì)特別大，尤其當(dāng)你控制貨幣、控制融資端的時(shí)候，其實(shí)對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大。</h3><h3>回顧過去2年，從17年底去杠桿的時(shí)候，18年開發(fā)商日子為何還能過？核心是因?yàn)殡m然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯(cuò)，但是到了18年下半年的時(shí)候，整個(gè)銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。</h3><h3>19上半年和那時(shí)候一樣，今年上半年三四月份的時(shí)候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯(cuò)，但是從5月份開始往下掉的時(shí)候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會(huì)特別大。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候很多項(xiàng)目你推出來以后會(huì)虧錢，但不推出來又沒銷售收入。</h3><h3>所以總體來說下半年的銷售壓力會(huì)特別大，主要還是來自“貨幣的壓力、按揭的壓力”。</h3><h3>融創(chuàng)來看，上半年銷售2142億元，同比增長(zhǎng)12%，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，下半年3433億，全年預(yù)計(jì)5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。</h3><h3>判斷4：本輪調(diào)控的核心</h3><h3>所有房?jī)r(jià)不能超過一定上限！</h3><h3>這今年的宏觀調(diào)控、手段與方式很多，但總結(jié)下來最核心就是一句話——所有的房?jī)r(jià)不能超過一定上限，所有的都是按這個(gè)來做。</h3><h3>其實(shí)在2016年底的時(shí)候，融創(chuàng)一直在說這次的調(diào)控要非常認(rèn)真的對(duì)待，因?yàn)樗浅鏊腥祟A(yù)期的。</h3><h3>現(xiàn)在看，就是說2017年買地的，2018年買地的，甚至包括2019年買地的，其實(shí)大家都犯了一個(gè)錯(cuò)誤，大家都低估了本輪對(duì)價(jià)格調(diào)控的力度和決心，很多企業(yè)都錯(cuò)判了這個(gè)形勢(shì)。</h3><h3>他們有很重的僥幸心理，覺得未來房?jī)r(jià)調(diào)控可能會(huì)松動(dòng)，但現(xiàn)在看來，房?jī)r(jià)事實(shí)上是不斷收緊的趨勢(shì)。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地，按現(xiàn)在的售價(jià)賣，可能都是虧的，甚至?xí)澓芏唷?lt;/h3><h3>這是上一個(gè)階段，對(duì)融創(chuàng)來說，上一階段做的還挺好，核心就是遵守了一個(gè)底線判斷——即融創(chuàng)判斷房?jī)r(jià)不怎么漲，這是底線。</h3><h3>判斷5 重視本輪調(diào)控之變</h3><h3>從需求端向融資端調(diào)整</h3><h3>過去的調(diào)控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端，融資端開始調(diào)整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動(dòng)作。</h3><h3>為什么呢？融創(chuàng)內(nèi)部認(rèn)為，這次融資端的調(diào)整是與2016年10月宏觀調(diào)控調(diào)整同樣量級(jí)的。</h3><h3>融資是非常復(fù)雜的事，有信托，有按揭，有開發(fā)貸等等，現(xiàn)在銀行系統(tǒng)可能對(duì)融資端監(jiān)管更嚴(yán)格，從數(shù)據(jù)上看，目前按揭貸款的增長(zhǎng)是最快的，這也意味著——未來對(duì)按揭貸款的控制可能會(huì)更嚴(yán)格，所以我們覺得這次的融資端收緊是一個(gè)顛覆性的動(dòng)作，必須高度重視。</h3><h3>所以在這種環(huán)境下，地價(jià)一定是下行的趨勢(shì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的壓力比較大，銷售壓力比較大，所以，房企需要特別小心對(duì)待這次調(diào)控之變——即融資端的調(diào)整。</h3><h3>判斷6：土地市場(chǎng)下行最低點(diǎn)</h3><h3>在2019年底，或者在明年</h3><h3>過去融創(chuàng)就對(duì)整個(gè)土地和融資市場(chǎng)有2個(gè)明確判斷。其一，這一輪土地的窗口期比較短，其二、融資的窗口期也比較短，這兩個(gè)判斷加在一起是融創(chuàng)對(duì)上一個(gè)階段的總結(jié)。</h3><h3>下一階段的話，首先從當(dāng)下土地市場(chǎng)這塊來說，土地價(jià)格并沒有便宜。為什么？</h3><h3>首先，很多開發(fā)商這一輪并沒拿到多少地，融創(chuàng)監(jiān)測(cè)的各個(gè)城市的土地價(jià)格并沒有降低，這是第一個(gè)跡象。</h3><h3>第二個(gè)，當(dāng)下已有土地拍賣報(bào)名的人減少，溢價(jià)率偏低的跡象出現(xiàn)，但是融創(chuàng)判斷，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)肯定在下行通道慢慢往下走，最低點(diǎn)在哪，可能在年底，也可能在明年。</h3><h3>所以，在市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，投資上不用著急，可以等到年底，也可以等到明年再出手。</h3><h3>判斷7 當(dāng)下房企癥結(jié)</h3><h3>表面是現(xiàn)金流問題，實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目質(zhì)量問題</h3><h3>現(xiàn)在很多房企拿不到錢，原因在哪里？</h3><h3>一個(gè)前提是，你地得買對(duì)了，地是好的，地價(jià)是合適的，企業(yè)做出來的產(chǎn)品是好的，只有這樣的公司，銀行才愿意把錢給你。</h3><h3>一個(gè)常識(shí)是，銀行的額度是有限的。市場(chǎng)上充裕的流動(dòng)性會(huì)選擇流向哪些房企呢？肯定是那些產(chǎn)品做的好，服務(wù)做的好的，盈利能力強(qiáng)的企業(yè)。</h3><h3>融創(chuàng)很多項(xiàng)目為何有很多合作伙伴，一個(gè)重要原因是因?yàn)樗麄兛次覀兊漠a(chǎn)品做的好，地拿的好就投了，有些項(xiàng)目還是超投的，因?yàn)槲覀冇械捻?xiàng)目很賺錢。</h3><h3>所以，當(dāng)下很多房企出現(xiàn)的一些問題，核心表面上看是流動(dòng)性的問題，是資金的問題，但核心是項(xiàng)目本身出了問題。</h3><h3>如果項(xiàng)目好，項(xiàng)目質(zhì)量過硬，肯定有人給你錢。</h3><h3>判斷8 城市走勢(shì)</h3><h3>一二線、強(qiáng)三線問題不大，銷售壓力大的是3到8線城市</h3><h3>從城市來看，樓市分化很嚴(yán)重。目前三四線城市供應(yīng)相對(duì)多一些、需求相對(duì)少一點(diǎn)；而一線城市則是需求相對(duì)大很多，但供應(yīng)量少一點(diǎn)。</h3><h3>從需求端來看，在2018年底的時(shí)候，孫宏斌就強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者“購(gòu)買預(yù)期”已經(jīng)變了。</h3><h3>今年三四月份的時(shí)候購(gòu)買預(yù)期有些回升，但是到了5月份的時(shí)候購(gòu)買預(yù)期又下來了。一二線城市和強(qiáng)三四線城市是沒有問題的，因?yàn)閹?kù)存已經(jīng)很少了，而且這些城市受到政府限價(jià)的影響，大部分新房?jī)r(jià)格已經(jīng)與二手房倒掛了，所以這類城市其實(shí)壓力不大。</h3><h3>未來銷售壓力大的還是三到八線城市，這幾年調(diào)控以后，七八線城市的需求都擠到三四線了，三四線城市的房?jī)r(jià)基本上翻了一番。也就是說這些城市的房?jī)r(jià)高了，但供應(yīng)量又比較大，需求又沒那么強(qiáng)勁，在這種情況下，三到八線城市未來銷售壓力會(huì)很大。</h3><h3>另外在這種3到8線城市里，開發(fā)商比較多，一線城市里面，比如在上海有在售項(xiàng)目的你數(shù)不出幾家開發(fā)商。但是四、五線城市里面會(huì)有一堆開發(fā)商，如果市場(chǎng)有問題，可以直接把賣8000元房子降到5000元，就是這個(gè)狀況。但是一二線根本碰不到這種情況，因?yàn)榻祪r(jià)很難，因?yàn)榫退惆凑宅F(xiàn)在的售價(jià)賣都是虧錢的，根本不存在降價(jià)空間。</h3><h3>所以一二線和三四五線城市的風(fēng)險(xiǎn)就差在這里了。</h3><h3>判斷9 未來負(fù)債率</h3><h3>要么降低，要么就死了</h3><h3>未來不可能再借到很多錢，負(fù)債率這事只有這兩個(gè)選擇，要么就是說不斷再降低，要么就是已經(jīng)不在了，就這兩個(gè)選擇。</h3><h3>為何負(fù)債率沒有那么多選項(xiàng)，因?yàn)椴唤o借錢。</h3><h3>為什么這次融資一定會(huì)非常緊？</h3><h3>就是因?yàn)閷?duì)政府來說，求穩(wěn)是最重要的，要是想明白的話，GDP6.5%的增長(zhǎng)又怎么樣了？在中國(guó)這么大的經(jīng)濟(jì)體量下，6.5%已經(jīng)很高了，即使增速只有3-5%，其實(shí)也很高了。其實(shí)這次中央已經(jīng)要求把房地產(chǎn)從宏觀調(diào)控的工具箱里拿出來，拿出來就拿出來了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)慢一點(diǎn)又怎么樣？所以這就證明中央想明白了。</h3><h3>所以這次為什么會(huì)堅(jiān)決把融資端收緊，是因?yàn)榫退闶站o了，這個(gè)行業(yè)也沒事，尤其是一二線城市。</h3><h3>判斷10 并購(gòu)市場(chǎng)</h3><h3>未來并購(gòu)數(shù)量會(huì)更多，但“坑”也會(huì)更大</h3><h3>融創(chuàng)是并購(gòu)?fù)酰?dāng)并購(gòu)在樓市幾輪篩選過之后，未來樓市并購(gòu)是否越來越少？</h3><h3>對(duì)此，孫宏斌有不同的看法和提醒。</h3><h3>其一，今后會(huì)有更多的并購(gòu)發(fā)生。原因是資金融資大面積收緊。就并購(gòu)本身而言，應(yīng)該是國(guó)家、央行等應(yīng)該鼓勵(lì)的。核心因?yàn)椴①?gòu)對(duì)于行業(yè)而言，可以化解一些風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)危機(jī)，因?yàn)橛行┢髽I(yè)出問題后被并購(gòu)，最終是對(duì)他的客戶好、對(duì)銀行也好，對(duì)債權(quán)人也好。</h3><h3>其二、并購(gòu)做了這么多年后，如今的并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也在加大，通俗的說是并購(gòu)的坑，越來越大。</h3><h3>當(dāng)下很多的并購(gòu)算賬算不過來，沒法看。所以，融創(chuàng)特別小心。比如表面上是他缺錢了，但實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目問題。要是項(xiàng)目真的特別好、特別便宜的話，很容易把它賣掉，它很容易找到錢的，其實(shí)市場(chǎng)中的股權(quán)投資的錢還是挺多的。</h3><h3>并購(gòu)最大的坑可能就是保底，即保你10%，但事實(shí)上這就是個(gè)坑，他都活不了，他上哪保你10%，所以保底是一個(gè)很大的問題。</h3><h3>融創(chuàng)并購(gòu)上并進(jìn)來兩三百億體量，其實(shí)是非常小心，很多就直接叫停了。因?yàn)槿趧?chuàng)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不符合標(biāo)準(zhǔn)的，不管是什么樣的項(xiàng)目都不會(huì)做，這是并購(gòu)紀(jì)律。</h3><h3>其次，上半年融創(chuàng)有600個(gè)并購(gòu)合同上報(bào)到集團(tuán)，這些項(xiàng)目其實(shí)地方上早都談得差不多了，但最終能上得肯定是十選一，二十選一的，所以最終融創(chuàng)的并購(gòu)質(zhì)量是很靠譜的。因?yàn)槭莾?yōu)中選優(yōu)。</h3><h3>小結(jié)</h3><h3>融創(chuàng)全年的業(yè)績(jī)?nèi)绾危?lt;/h3><h3>2019年融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是5500億！而截止目前，融創(chuàng)上半年銷售2142億，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，全年預(yù)計(jì)5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。</h3><h3>顯然，今日融創(chuàng)，已今非昔比！</h3><h3>END</h3>