各位業(yè)主：大家好！
最近幾天，我們小區(qū)因物業(yè)公司單方面的一些舉動(dòng)，激起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，有些業(yè)主也因此不知所措，心里忐忑不安。其中，一些具有正義感的業(yè)主代表們，積極行動(dòng)起來，向業(yè)主委員會(huì)表明了他們的鮮明立場和堅(jiān)定決心。痛定思痛，業(yè)主委員會(huì)立即召開了擴(kuò)大會(huì)議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員及業(yè)主代表研究決定：當(dāng)務(wù)之急，就是更換物業(yè)公司，并提請此方案于今晚業(yè)主大會(huì)集體表決。
更換物業(yè)公司其實(shí)也是一件非常復(fù)雜、極其繁瑣的事情。因此，我想談?wù)動(dòng)嘘P(guān)更換物業(yè)所涉及的問題，供大家參考、學(xué)習(xí)，至少也能對此有個(gè)初步了解。
一、為什么要更換物業(yè)？
這一個(gè)問題，我不想多講，大家心知肚明，我用三個(gè)字來回答：不作為。
二、更換物業(yè)的法律依據(jù)是什么？
1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3、《郴州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。
三、更換物業(yè)有哪些條件？
1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí),所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除。
2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè),可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行,也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴,進(jìn)行具體運(yùn)作之后,解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同?！段餀?quán)法》第七十六條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條,《市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條,規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
四、更換物業(yè)需要哪些程序？
(1)業(yè)主大會(huì)的決議;業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)管理企業(yè);
(2)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；
(3)確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；
(4)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后,由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人;
(5)物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。
五、招標(biāo)過程中,必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。
(1)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示；
(2)評(píng)標(biāo)過程中,現(xiàn)場答辯可采用公開的方式,業(yè)主可參加旁聽;
(3)評(píng)標(biāo)結(jié)束后,業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示;
(4)中標(biāo)企業(yè)確定后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公向全體業(yè)主公示;
六、更換物業(yè)公司后需要交接哪些資料？
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：
(1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所需的其他資料,譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同,各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊等關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取,是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將上述資料移交給的。如果沒有移交,可向他們索取如果是由于開發(fā)商的原因,則可以向開發(fā)商主張,必要時(shí)可通過法律途徑予以解決。
我詳詳細(xì)細(xì)講了那么多，也許大家已經(jīng)感到了更換物業(yè)公司這項(xiàng)工作任重而道遠(yuǎn)。因此，我們?nèi)w業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一心，認(rèn)清小區(qū)當(dāng)前的形勢，以時(shí)不我待的緊迫感，只爭朝夕，為順利推進(jìn)物業(yè)更換工作而努力奮斗！
郴州市御水灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
胡彩云于2018年元月18日謹(jǐn)撰